S商业地产期第一次课程.pptx

【商业地产资本运营的操盘策略】鲁炳全教授在2014年的课程中深入探讨了商业地产领域的核心概念和运营模式。商业地产主要包括商业投资房地产和商用房地产，涵盖住宅、写字楼、商铺等多种类型。美国商业房地产投资协会（CCIM）对此有明确的定义。 课程提到了住宅开发的三种主要商业模式： 1. **沃尔玛模式**，如万科，侧重在郊区批量复制标准化产品，精准定位客户群体，由总部集中管理。 2. **百货公司模式**，类似华润置地，涉及多种业态，产品多样，覆盖高中低档市场，常见于转型开发商或大型国营企业。 3. **精品店模式**，如万通地产，专注于高端市场的少量高质量产品，追求高利润。 商业地产的商业模式主要有： 1. **只租不售**，物业建成并运营后，通过租赁获取现金流，经过包装后进入资本市场寻求融资。 2. **只售不租**，物业分割出售，如产权式商铺，开发商可能提供后期物业管理服务。 3. **租售结合**，部分物业出租，部分出售，通常基于资金压力而选择。 商业地产的特点包括： - 与住宅地产的区别在于对商业业态的深度研究和分析。 - 必须遵循专业分工的原则。 - 高回报伴随高风险。 - 选址和商圈研究至关重要。 中国流通行业的主力业态包括便利店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心以及专业市场。 商业地产价值提升的关键环节是选址，强调"引凤筑巢"，即先有好的商业环境才能吸引商家。选址要考虑"金角"（交叉路口）、"银边"（主要道路边缘）和"草肚皮"（人口密集区）。当前中国在选址方面存在的问题包括缺乏专业策略、业态整合经验、理性投资评估以及对国情的正确理解。 选址的基本原则应考虑公司战略、业态特点、目标客户便利性以及适应性和便利性。这些原则旨在确保商业地产项目能够满足客户需求，创造价值，并成功融入市场。