### 房地产企业应缴纳的主要税种及其规定
#### 一、营业税
在房地产行业中,营业税是一项重要的税收种类,对于房地产开发企业的经营活动有着直接的影响。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业在进行相关业务活动时,会涉及到以下几个方面的营业税征收:
1. **转让土地使用权**
- 转让土地使用权是指土地使用者将自己拥有的土地使用权转移给他人的行为。需要注意的是,土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的活动不属于营业税的征收范围。
- 土地租赁活动不在此税目的征收范围内。
2. **销售不动产**
- 销售不动产是指通过有偿方式转让不动产所有权的行为。不动产主要包括建筑物、构筑物以及其他不可移动的财产。
- **销售建筑物或构筑物**:指的是通过有偿方式转让建筑物或构筑物所有权的行为。采用有限产权或永久使用权的方式销售建筑物,也被视为销售建筑物。
- **销售其他土地附着物**:
- 通过有偿方式转让其他土地附着物所有权的行为。
- 其他土地附着物指除了建筑物或构筑物之外的其他附着于土地上的不动产。
- 单位无偿赠送不动产的行为被视为销售不动产。
- 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一同转让的行为,按照销售不动产征税。
- 以不动产投资入股,参与分配投资方利润且共同承担风险的行为,不征收营业税。
- 不动产租赁不在本税目的征收范围内。
#### 二、涉及的税种
房地产开发企业除了营业税之外,还会涉及到以下几种税种:
1. **城市维护建设税(城建税)**
2. **教育费附加**
3. **土地增值税**
4. **房产税**
5. **印花税**
6. **契税**
#### 三、销售不动产的营业税计税依据
1. **计税基础**
- 纳税人销售不动产所收取的全部价款及价外费用作为营业额的基础。
- 如果单位将不动产无偿赠送给他人,其营业额需参照相关规定确定。
- 当纳税人销售不动产价格明显低于市场价并无正当理由时,主管税务机关有权按照一定顺序核定其营业额。
2. **特殊规定**
- 对于房产开发企业将房产交给包销商进行承销的情况,包销商获得的手续费或价差收入按照“服务业-代理业”征收营业税;合同期满后,房产未售出由包销商收购,则对房产开发企业按“销售不动产”征收营业税;包销商再次销售房产时,也按“销售不动产”征收营业税。
- 对于合作建房的行为,如果是简单的“以物易物”方式,即一方提供土地使用权,另一方提供资金,完成建房后双方交换房屋所有权,则需根据具体情况征收不同的税种:
- 一方转让土地使用权,按照“转让无形资产”的“转让土地使用权”子目征税;
- 另一方销售不动产,按照“销售不动产”税目征税。
- 若合作建房的双方(或任一方)将分得的房屋出售,则还需对其销售收入按照“销售不动产”税目征收营业税。
#### 四、总结
房地产企业在进行各项经营活动时,必须清楚了解并遵守相关的税收法规。特别是在土地使用权转让、不动产销售等方面,要准确把握营业税的计算方法和适用条件,以确保企业的合法合规运营,并避免不必要的经济负担。此外,还需要关注城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税和契税等相关税种的规定,以确保全面合规。