20210725-中信建投-房地产行业首批土拍两集中结果解读：凡是过往_皆为序章.pdf

报告标题为《***-中信建投-房地产行业首批土拍两集中结果解读：凡是过往_皆为序章》，该报告由中信建投证券股份有限公司撰写，主要针对中国房地产行业的首批“两集中”土拍结果进行了深入解读和分析。根据报告内容，我们可以提炼出以下几个核心知识点： 1. 土拍政策目标与结果分析： 报告指出，稳地价政策的目标已基本达成，但部分城市的拍地热度依然较高，这导致了开发商利润率的承压。具体而言，触及最高限价的地块数量占比超过40%，表明在11个主要城市中，有11个城市存在超过40%的地块触碰到最高限价。这反映出土地拍卖的竞争非常激烈，同时，22个城市中有18个城市楼面价出现上涨趋势，特别是合肥、重庆、厦门三城的涨幅超过100%。 2. 土拍的外溢效应： “两集中”土拍试点的22个城市，集中供地的空窗期和拍地后的高热度对周边城市产生了外溢效应，带动了周边城市土地市场的活跃。这意味着，政策的调整不仅影响了参与试点的城市，还间接影响了更广泛的区域市场。 3. 开发商利润率与行业格局变化： 由于较高实际土地成本叠加较严格的销售限价，首批供地项目的利润率普遍偏低。报告分析了包括重庆、无锡、杭州、厦门、合肥、成都、天津、宁波、武汉在内的9个城市项目隐含的毛利率，发现这些城市的毛利率均处于较低水平，即17%以下。22个城市的首批供地项目利润率中枢在20%左右，未来有可能出现进一步下滑。 4. 市场集中度与竞争格局： 报告提到，规模房企在市场中的优势日益明显，而地方国资也在开始扮演重要角色。在22城首批供地中，49%的面积和59%的金额由前50名房企获得。国企与民企在拿地金额上也存在显著差异，国企的人均拿地金额为219亿元，而民企仅为70亿元。同时，市区两级国资下属企业在建面和成交金额占比中分别达到14%和13%。在这种情况下，地方国资获取地块后，未来将更依赖头部代建企业，这将加速代建行业渗透率的提升。 5. 中小房企的困境与转型： 中小民营房企由于资金实力有限和拿地困难，可能面临土储不断消耗的问题，迫使其进行多元转型或退出地产开发行业。报告以杭州集中供地后的首宗退地为例，说明了中小房企在集中供地政策下的困境。 6. 地方政府的政策调整及行业投资建议： 地方政府可能会调整后续集中供地的规则，特别是对于土地拍卖行为的规范化以及触及限价后的竞拍方案设计。报告建议关注地方国资平台的动向，以及商业、产业勾地等非公开市场拿地途径的变得更加重要性。 7. 投资建议： 报告推荐了一些经营稳健、财务杠杆率较低或者有明显改善的龙头房企，以及在多元化转型方面卓有成效的开发商，分别涉及A股市场和港股市场的相关企业。 8. 风险提示： 报告最后提醒投资者，房地产行业可能面临调控政策的升级风险、销售及结转不及预期的风险以及疫情可能反复的风险。 以上内容是对报告内容的详细解读，涵盖了土拍政策目标、行业竞争格局、开发商利润率、市场集中度、中小房企的转型困境、政府政策调整、投资建议及风险提示等方面的知识点。