REITs即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。REITs最早出现在1960年的美国，随后发展到全球各大市场。REITs按照资产形式的不同，可以分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型REITs直接拥有和运营房地产，抵押型REITs提供房地产贷款或购买抵押贷款支持证券，混合型REITs同时拥有权益型和抵押型REITs的特点。
在2021年6月10日，国泰君安发布的一份研究报告中提到了首批REITs即将上市。该报告指出，在首批REITs项目的热捧之下，投资者对不同REITs项目的热情和预期存在显著差异。报告强调了网下询价与公众认购行为中一些重要的差异点。网下投资者认购倍数差异显示，产权类项目的超额认购倍数整体高于特许经营权类项目，这表明网下投资者更看重底层项目增值的潜力，也就是REITs的股性属性，对于短期的分红行为，即REITs的债性属性，网下投资者表现出较高的容忍度。
不同类别的机构投资者在认购金额上的差异也相当显著。券商自营因其灵活的投资范围，成为了网下认购的主要力量，认购金额超过六成。而保险资金由于其负债端对于长久期产品的需求，对具有高分红属性的REITs产品认购也相当积极。相对而言，基金公司由于受到法律法规和公司内部合规的双重障碍，投资金额显著低于预期。私募基金虽然参与账户数多，但单账户金额较小，其认购可能主要是出于一二级市场套利的考虑。
报告中还提到网下报价通常贴近询价区间的上限，但最终定价却显著低于主要投资者报价的区间，表明首批REITs产品在定价时为二级市场预留了一定的空间，平均让利幅度达到2.22%。至于公众投资者，他们更偏好短期高现金流的特许经营权类项目，并相对看淡底层资产未来的增值预期，显示出公众投资者在REITs投资上的久期大概率会短于机构投资者。
在报告的结尾，还提及了一些值得期待的REITs项目，这些项目虽未出现在首批首发REITs名单中，但基于海外经验以及项目的特性和潜力，特别提出了光环新网-嘉实基金的IDC项目、协鑫能科—鹏华基金的热电联产项目、东湖高新-平安基金的产业园区项目、渤海股份—泰达宏利基金的水务项目。其中，IDC项目在海外经验中被认为最值得期待。
此外，报告也提醒投资者关注REITs上市后的表现可能不及预期的风险，以及上述提及的项目存在被内部否决但尚未公告的可能性。通过分析报告中的信息，我们可以了解到REITs在网下询价和公众认购行为中反映出的市场共识和分歧，以及投资者对于不同类型REITs项目的偏好和预期。这一分析有助于投资者在参与REITs投资时，更好地评估自身风险偏好和投资目标，为未来的投资决策提供参考。
