商品房开发贷款项目评估PPT学习教案.pptx

【商品房开发贷款项目评估】是金融机构对房地产开发商申请贷款进行房地产开发时进行的一项重要审查过程。这个过程旨在确保贷款的安全性和偿还能力，防止信贷风险。以下是该主题的主要知识点： 1. **房地产开发贷款的性质**：它属于企业流动资金的固定资产贷款，因为房地产开发商将资金用于构建可销售的产品，即楼盘。这种贷款反映在企业的流动资产科目中，但因其涉及长期投资，故具有短期贷款的特性。 2. **贷款需求与偿还特点**：企业通常需要快速获得贷款以启动项目，银行也期望贷款能快速偿还。因此，虽然贷款期限较短，但审批流程较为复杂。 3. **还款来源**：房地产开发贷款的还款主要来源于项目的销售收入，这与一般固定资产贷款的还款方式有所不同。 4. **评估原则**：评估过程遵循客观、公正、科学、严谨和风险防范的原则，确保评估的公正性和准确性。 5. **评估依据**：评估依据包括我国的房地产法律法规、银行内部制度以及项目相关的信息。例如，《房地产管理法》、《土地管理法》等法律，《房地产经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等行政法规，以及《商品房开发贷款评估暂行办法》等银行内部规章制度。 6. **评估流程**： - **评估准备阶段**：初步审核项目经济可行性，如楼面地价、建安成本和其他费用是否低于同类项目市场销售价，同时检查开发企业和项目是否符合银行的准入标准。 - **组建评估小组**：由不同级别的银行客户部门人员组成。 - **进驻现场评估**：对企业和项目现场、担保人及担保物进行实地考察。 - **制定评估计划**：包括制定评估预案、访谈提纲和确定评估重点。 - **形成评估报告**：各章节分工，汇总报告初稿，经过领导审阅和完善，形成最终评估报告。 7. **准入标准**：开发商必须符合银行设定的资质等级、信用记录、资产负债率、所有者权益、累计开发面积和管理者从业年限等要求。同时，项目需要满足开发面积、用地性质、四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）的取得和资本金比例等条件。 8. **贷款投向要求**：银行会根据区域经济、市场成熟度、客户资质、项目类型（如普通商品住房、保障性住房或商业用房）等因素来决定是否发放贷款，以确保贷款的安全性。 商品房开发贷款项目评估是一个涉及法律、财务、市场分析和风险控制的复杂过程，旨在保障银行的资金安全和提高贷款质量。评估过程中，不仅要看开发商的资质和项目的经济效益，还要考虑市场环境和银行的信贷政策。通过严格的评估，可以降低贷款违约风险，维护金融市场的稳定。