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房地产研究系列之二:一文看懂房地产投资统计的变迁-0709-民生证券-17页.pdf
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[Table_Summary]
报告摘要:
口径调整不影响指标间换算关系,上半年房地产投资高企与土地购置费较高有关
2017 年末开始的统计“去水分”和口径调整没有使房地产投资累计值同比和官方公
布的累计同比出现偏差,去年以来土地购置费增速上扬拉动房地产投资增速回升。
每次统计口径的调整和复查都会在部分统计指标间换算上出现偏差,而房地产相关
指标还未发现类似情况。唯一例外的是国房景气值,2016 年景气值“跳升”至景气
区间,或系受棚改货币化影响。2017 年土地供给增加,引起去年土地购置费增速大
幅上扬,是今年上半年房地产投资增速高企的主要原因。
“财务支出法”更加客观,限制了部分财务指标的调整空间
“财务支出法”依据会计准则核算,可能对建安工程完成额的统计数据影响较大,
相比原“形象进度法”存在一定滞后性。过去使用“形象进度法”时,房地产开发
商在财报窗口期存在对建安工程提前结算的动机,而“财务支出法”使部分建安工
程受赊销、垫资等因素影响难以纳入当期统计。我们发现 2018 年 6 月和 9 月的建安
工程完成额环比增速均低于过去三年同期值,而 7 月和 10 月的增速相对较高。
2018 年房地产投资增速偏低或与基数未回溯调整有关,2019 年不存在同比口径不一
致的问题。2017 年房地产开发申报使用的是形象进度法,统计数额偏高。如果在 2017
年做向下修正使其接近财务支出法,2018 年实际可比增速应高于官方公布值。但 2019
年与 2018 年都使用财务支出法,实际可比增速与官方公布值应该一致。
长效机制的建立旨在降低房价波动,房地产调控政策收紧施压资金来源
限购、限贷等短期调控与房价周期性大幅波动相互呼应,建立长效机制旨在降低房
价波动和稳定房价预期。调控政策松紧变换与房价涨跌存在一定规律性:房价过热
则政策收紧;房价下跌则政策宽松。由此形成的房价增速大起大落对市场稳定性是
不利的。从 2017 年开始,政府逐步建立长效机制以稳定房价长期趋势,并通过“因
城施策”调节区域性供需结构矛盾,共同促进房地产市场健康发展。
未来展望:房地产投资资金来源承压
房地产开发商偿债压力不减,监管持续施压限制资金流向房地产,或在融资端形成
两极分化。在资管新规出台后,房地产信托规模逆势上升,主要是房地产短期债务
压力上升和其他渠道融资受阻所致。但高收益率通常伴随高风险,房地产信托的增
势在监管收紧趋势下恐难以为继。国内贷款对房地产资金支持的回暖,更多是服务
于大型房地产开发商;其他资金(个人按揭款和预收款)受销售增速疲软影响也存
在压力。多种迹象表明今年房地产投资资金来源增速可能将继续下滑。
风险提示:
经济下行压力加剧、调控政策发生重大变化等。
民生证券研究院
[Table_Author]
分析师:解运亮
执业证号:
S0100519040001
电话:
010-85127665
邮箱:
xieyunliang@mszq.com
研究助理:毛健
执业证号:
S0100119010023
电话:
021-60876720
邮箱:
maojian@mszq.com
[Table_docReport]
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[Table_Title]
宏观研究
一文看懂房地产投资统计的变迁
——房地产研究系列之二
宏观专题报告
2019 年 07 月 09 日
21499914/36139/20190710 11:43
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宏观专题研究
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目录
一、房地产开发投资统计体系简介................................................................................................................................... 3
(一)基于构成和工程用途的分类和统计 ............................................................................................................................ 3
(二)名义增速和实际增速的偏离规律 ................................................................................................................................ 4
(三)土地购置费和其他费用的变化趋势 ............................................................................................................................ 5
二、房地产统计口径及方法的变迁................................................................................................................................... 6
(一)统计口径改变不影响指标间换算关系 ........................................................................................................................ 6
(二)2018 年起房地产投资统计方法改为客观性较强的“财务支出法” ............................................................................ 8
三、调控政策观察和资金来源简析................................................................................................................................... 9
(一)“长效机制”建立与“因城施策”原则 ............................................................................................................................. 9
(二)房地产开发资金来源构成 .......................................................................................................................................... 12
四、未来展望:房地产投资资金来源承压..................................................................................................................... 14
风险提示 ............................................................................................................................................................................ 15
21499914/36139/20190710 11:43
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宏观专题研究
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一、房地产开发投资统计体系简介
(一)基于构成和工程用途的分类和统计
房地产开发投资可从构成、工程用途两个角度进行分类,分类依据分别来自生产端
和最终需求端。房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包
括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、商场、写字楼、办公楼等房屋建筑物,配套的
服务设施,土地开发工程和土地购置的投资;不包括单纯的土地开发和交易活动。房地产
开发投资按构成可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资和其他费用
投资四个部分,其他费用投资包含了土地购置费。房地产开发投资按工程用途可以分为住
宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资和其他投资四个部分。从各构成部分占比变化来
看,近两年建安费用占比下滑明显,主要受其他费用占比提升的影响(图 1);从工程用
途各部分占比来看,占比相对稳定,住宅开发投资完成额占比基本维持在70%左右(图 2)。
图 1:房地产开发投资中其他费用占比显著提升,挤压建安费用比例
资料来源:Wind,民生证券研究院
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设备工器具购置
安装工程
建筑工程
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图 2:房地产开发投资中工程用途各类占比趋于稳定
资料来源:Wind,民生证券研究院
(二)名义增速和实际增速的偏离规律
房地产投资累计增速指标为名义值,未剔除价格因素的影响。我们收集整理了 2012
年以来国家统计局发布的月度房地产开发投资和销售情况,发现自 2017 年开始仅公布名
义同比增速,而在 2017 年以前每季度会同时公布名义增速和实际增速。我们通过“实际
增速=(房地产开发投资名义累计同比+100)/(固定资产投资累计价格指数+100)*100-100”
来计算得到 2017 年以后的房地产开发投资实际累计同比增速。比较名义增速和实际增速,
我们发现实际增速与名义增速出现较大差异通常发生在价格指数快速上升阶段,在价格指
数回落时两者差异逐渐缩小(图 3)。另外,建安费用价格指数波动较大,是带动整体投
资价格波动的主因;除今年一季度和 2008 年末外,其他费用价格指数波动较小;而设备
投资占比非常小,可以忽略不计(图 4)。
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其他
商业营业用房
办公楼
住宅
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