【免费】房地产研究系列之二：一文看懂房地产投资统计的变迁-0709-民生证券-17页.pdf资源-CSDN文库

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[Table_Summary]

报告摘要：

 口径调整不影响指标间换算关系，上半年房地产投资高企与土地购置费较高有关

2017 年末开始的统计“去水分”和口径调整没有使房地产投资累计值同比和官方公

布的累计同比出现偏差，去年以来土地购置费增速上扬拉动房地产投资增速回升。

每次统计口径的调整和复查都会在部分统计指标间换算上出现偏差，而房地产相关

指标还未发现类似情况。唯一例外的是国房景气值，2016 年景气值“跳升”至景气

区间，或系受棚改货币化影响。2017 年土地供给增加，引起去年土地购置费增速大

幅上扬，是今年上半年房地产投资增速高企的主要原因。

 “财务支出法”更加客观，限制了部分财务指标的调整空间

“财务支出法”依据会计准则核算，可能对建安工程完成额的统计数据影响较大，

相比原“形象进度法”存在一定滞后性。过去使用“形象进度法”时，房地产开发

商在财报窗口期存在对建安工程提前结算的动机，而“财务支出法”使部分建安工

程受赊销、垫资等因素影响难以纳入当期统计。我们发现 2018 年 6 月和 9 月的建安

工程完成额环比增速均低于过去三年同期值，而 7 月和 10 月的增速相对较高。

2018 年房地产投资增速偏低或与基数未回溯调整有关，2019 年不存在同比口径不一

致的问题。2017 年房地产开发申报使用的是形象进度法，统计数额偏高。如果在 2017

年做向下修正使其接近财务支出法，2018 年实际可比增速应高于官方公布值。但 2019

年与 2018 年都使用财务支出法，实际可比增速与官方公布值应该一致。

 长效机制的建立旨在降低房价波动，房地产调控政策收紧施压资金来源

限购、限贷等短期调控与房价周期性大幅波动相互呼应，建立长效机制旨在降低房

价波动和稳定房价预期。调控政策松紧变换与房价涨跌存在一定规律性：房价过热

则政策收紧；房价下跌则政策宽松。由此形成的房价增速大起大落对市场稳定性是

不利的。从 2017 年开始，政府逐步建立长效机制以稳定房价长期趋势，并通过“因

城施策”调节区域性供需结构矛盾，共同促进房地产市场健康发展。

 未来展望：房地产投资资金来源承压

房地产开发商偿债压力不减，监管持续施压限制资金流向房地产，或在融资端形成

两极分化。在资管新规出台后，房地产信托规模逆势上升，主要是房地产短期债务

压力上升和其他渠道融资受阻所致。但高收益率通常伴随高风险，房地产信托的增

势在监管收紧趋势下恐难以为继。国内贷款对房地产资金支持的回暖，更多是服务

于大型房地产开发商；其他资金（个人按揭款和预收款）受销售增速疲软影响也存

在压力。多种迹象表明今年房地产投资资金来源增速可能将继续下滑。

 风险提示：

经济下行压力加剧、调控政策发生重大变化等。

民生证券研究院

[Table_Author]

分析师：解运亮

执业证号：

S0100519040001

电话：

010-85127665

邮箱：

xieyunliang@mszq.com

研究助理：毛健

执业证号：

S0100119010023

电话：

021-60876720

邮箱：

maojian@mszq.com

[Table_docReport]

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宏观研究

一文看懂房地产投资统计的变迁

——房地产研究系列之二

宏观专题报告

2019 年 07 月 09 日

21499914/36139/20190710 11:43

宏观专题研究

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一、房地产开发投资统计体系简介................................................................................................................................... 3

（一）基于构成和工程用途的分类和统计 ............................................................................................................................ 3

（二）名义增速和实际增速的偏离规律 ................................................................................................................................ 4

（三）土地购置费和其他费用的变化趋势 ............................................................................................................................ 5

二、房地产统计口径及方法的变迁................................................................................................................................... 6

（一）统计口径改变不影响指标间换算关系 ........................................................................................................................ 6

（二）2018 年起房地产投资统计方法改为客观性较强的“财务支出法” ............................................................................ 8

三、调控政策观察和资金来源简析................................................................................................................................... 9

（一）“长效机制”建立与“因城施策”原则 ............................................................................................................................. 9

（二）房地产开发资金来源构成 .......................................................................................................................................... 12

四、未来展望：房地产投资资金来源承压..................................................................................................................... 14

风险提示 ............................................................................................................................................................................ 15

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