土增税清算筹划-曾小明.pdf
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2021-12-25
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土地增值税筹划
一、房地产行业税收环境
1 、税种多、税负高
房地产业涉与 10 个税种，税收成本、土地成本、建安成本是房地
产公司的前三大成本。
2 、税务筹划事先规划很重要、事后补救成本大。
二、房地产企业土增税筹划方法
土增税筹划的基本思路是： 多抵扣、少增值、用好税收优惠政策，
具体分事前筹划和事中筹划分别探讨。
（一）事前筹划
1 、全产业链筹划
土地增值税事前筹划的总体思路就是延伸价值链，多造壳公司，
将利润向上下游延伸，即将房地产公司利润转化为非房地产公司利
润，如将房地产公司利润转移为建筑、 装修、园林绿化、服务、贸易、
金融机构等其他关联公司利润， 降低土地增值额，适用低土地增值率。
同时，被转移利润的公司如果能享受税收优惠政策或采取核定征收方
式缴税，也可降低整体税负。 但价格调整幅度应在税务局可承受幅度，
价格较高需有正当理由。
2 、开发方式筹划
如果在开发前期， 就可确定物业最终使用方的话， 可以采取合作
建房和代建房的方式规避土地增值税。税法规定：对于一方出地，一
方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，免征土地增值
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