土地增值税清算文件.docx

### 土地增值税清算知识点详解 #### 一、土地增值税清算概述 土地增值税是指在中国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。土地增值税清算则是指在土地增值税的征收过程中，对房地产开发项目的销售收入、成本费用等进行核算的过程，以确定最终应缴纳的土地增值税数额。 #### 二、清算前准备工作 ##### 1. 清算资料的收集 在开始清算工作之前，清算人员需要从纳税人和税务机关两个方面收集必要的资料。 - **纳税人应报送的资料**： - **房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表**及相关明细表。 - **项目竣工决算报表**、取得土地使用权支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。 - 如果纳税人委托了税务中介机构审核鉴证，则还需报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 - **主管税务机关可要求纳税人报送的资料**： - 开发项目立项批复、规划申请及图纸、建设用地规划许可证等相关文件。 - 土地使用权证、建筑工程施工许可证等法律文件。 - 商品房销（预）售许可证、工程概况及备案意见等销售相关信息。 - 其他补充资料，包括当期财务会计报表、项目的预算、概算书等。 - **税务机关应掌握的内部资料**： - 房地产业项目登记管理的资料，用于了解项目的建设进度和销售进度。 - 税款入库资料，通过信息系统获取房地产开发企业的营业税缴纳情况、土地增值税预缴情况等。 ##### 2. 案头审核 税务机关需对纳税人报送的资料进行核实，确保所有信息准确无误。这一步骤主要包括： - 核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积等关键信息，以便于后续的收入确认和成本分配。 - 实地查看项目现场，确保房屋开发面积的数据准确。 - 审核房屋分户（室）面积对照表、销售许可证、备案表等文件，确保面积计算的准确性。 - 确认实际已销售面积，并核实未销售面积和自用面积。 #### 三、土地增值税清算的审核工作 ##### 1. 转让房地产收入审核要点 - **审核收入确认的完整性**： - 审核销售收入是否包括所有的货币收入、实物收入及其他收入。 - 结合商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复等资料，与企业账目进行对比，确认是否存在未完全确认的收入。 - 进一步审核“预收账款”、“应付账款”等科目，检查是否存在隐匿收入的行为。 - **审核收入确认的符合性**： - 对于隐瞒、虚报房地产成交价格的行为进行审查。 - 对于成交价格明显偏低且无正当理由的情况，需要按照相关规定进行调整。 - 明显偏低的标准一般认为是低于物价部门核定价的10%左右。 #### 四、总结 通过对土地增值税清算过程中的重要环节——准备阶段和审核工作的详细说明，我们可以清晰地了解到整个清算流程中涉及的关键步骤和需要注意的重点事项。这些信息对于房地产开发企业而言至关重要，有助于确保其土地增值税清算的顺利进行，避免因资料不全或不符合规定而导致的税务风险。同时，对于税务机关来说，也有助于提高工作效率，确保税收的公平性和合法性。