【全案策划报告概述】
全案策划报告是针对特定项目，如商业广场，进行深入研究、分析和规划的综合文档。这份报告的核心是通过对大连亿达新世纪商业广场的全面调研，了解并分析其所在的城市商业环境、区域商业环境以及目标市场的特征，以便制定出合适的项目定位和策略。
【调研方法】
在进行全案策划时，采用了多种调研方法，包括现场采访、资料收集、电话访问和入户拜访，以获取第一手和第二手数据。这些信息经过统一整理汇总后形成研究报告，以便对大连市的奥林匹克商业圈、星海广场、西安路商圈和青泥洼商业区进行比较和分析。
【商圈定义与分类】
商圈是根据商业活动的辐射范围和影响力划分的商业区域。通常，商圈可分为核心商圈、次要商圈和主要商圈，它们的半径可从0.5至1公里、1.5至3公里，甚至覆盖整个城市。例如，奥林匹克商圈被定义为地区级商业中心，辐射范围大约1.5至3公里。
【奥林匹克商圈分析】
奥林匹克商圈位于大连市，东至人民广场，西至东北路外侧，南至胜利路，北至黄河路。该商圈由万达广场、人民体育场、奥林匹克电子城、百盛购物中心和沃尔玛超市等主要商业体构成，其中沃尔玛是商圈的核心。
【商业物业分析】
友谊奥林匹克购物中心是该商圈内的主力商业，建于1999年，总面积6万平方米，拥有178家业户。业态分布主要为B1层的超市（约40%）、服装服饰（约40%）、餐饮（8%）和其他（12%）；B2层包括屈臣氏（约10%）、餐饮（40%）、服饰（30%）和其他（20%）。不同路段的商业业态和租金价格各有差异，如胜利路以娱乐休闲和餐饮为主，东北路北段则以高档餐饮和娱乐设施闻名。
【商业环境洞察】
通过对各路段的业态比例和租金价格的分析，可以看出不同地区的商业特点和潜力。例如，体育场周边由于体育产业的带动，体育服饰和器材销售旺盛，同时也促进了娱乐休闲和餐饮业的发展。长春路和胜利路等地的业态分布反映了各自区域的消费需求和消费层次。
【结论】
在全案策划报告中，通过对大连亿达新世纪商业广场及其周边商圈的详尽研究，可以为项目的未来发展提供战略指导。报告应包含对市场趋势的预测、竞争分析、目标客群的识别、营销策略建议以及潜在风险评估等内容，以确保商业广场的成功运营和持续增长。
