这份营销报告主要关注的是2011年北京城乡世纪广场公寓的销售策略，结合当时的市场环境和政策背景。报告首先设定了目标，即在2011年10月7日项目开盘后的3个月内实现5000万元的回款，对应约156套房的销售业绩。为了达成这一目标，营销策略的制定显得至关重要。
报告详细分析了2010年和2011年的政策环境。2010年，政府实施了一系列的楼市调控政策，如“新国十条”及其细则，各地相继出台限购令，例如“京十二条”、“深三条”等，旨在遏制一线城市房价过快上涨。这些政策在4月至7月底形成密集期，然后在8月至9月出现淡化，但9月底又再度强化。到了2011年，政策调控转向二、三线城市，导致市场需求转移，同时也带来了二、三线城市的市场机遇。
针对2011年上半年的政策，政府针对商品房和保障房双管齐下，加强了调控力度，近40个城市实施限购，600多个城市设立了房价控制目标。下半年，台州成为首个限购的三线城市，限购政策逐渐向二、三线城市扩散。
根据这些政策变化，报告提出了两个趋势研判。一是政策时效性可能由紧趋松，因为随着通胀压力的减小和经济形势的稳定，政府可能会逐步调整政策，但总体上仍会保持政策的暂时性，避免过度依赖房地产拉动经济。二是市场供应情况预计会增加，特别是在保障性住房方面，北京市计划在“十二五”期间建设100万套，这将进一步影响市场供求关系。
在这样的市场背景下，项目营销策略需要考虑政策影响，同时精准分析目标市场和潜在客户群体，以确保在限购政策下依然能够吸引买家。报告并未提供具体的营销策略细节，但可以推断，策略可能包括定位目标客户、优化产品设计、强化品牌宣传以及灵活调整价格策略等，以适应不断变化的市场环境和政策导向。
这份报告揭示了房地产行业在政策调控下的应对策略，强调了市场分析和政策研究的重要性，以及如何在复杂环境中制定有效的营销计划。对于房地产开发商和营销人员来说，理解和应对政策变化，准确把握市场动态，是成功的关键。
