在房地产销售中，开盘是一个关键环节，涉及到前期准备、客户梳理和流程执行等多个步骤。开盘前的准备工作是确保开盘成功的基础，主要包括以下几个方面：
1. **开盘流程设定**：开盘流程设定的原则是确保活动有序进行，同时考虑到客户体验和销售目标。流程通常包括提交价格表、安排内部关系户选房、准备认购书和合同原件、解筹物料等。开盘前的内部培训至关重要，它能让团队熟悉整个流程，降低可能出现的风险。
2. **客户梳理**：在开盘前，需要对积累的客户进行多阶段的梳理。通过认筹（VIP卡）筛选出有诚意的客户，这可能在取得预售许可证之前通过存款证明或之后缴纳定金实现。接着，开放样板间以进一步验证客户的购房意愿。通过设置样板间参观诚意卡，可以增加来电转来访的比例，控制参观人数，提升客户满意度。
3. **营销节点**：营销活动通常分为多个阶段，如售楼处开放、样板间开放、算价、交定金直至开盘。每个节点都是对客户意向和市场反应的观察点，例如，通过算价和填写房号意向单，可以进一步梳理客户意向，避免某些房源过于集中。
4. **认筹策略**：认筹阶段是筛选和积累潜在买家的重要环节。通过设置认筹门槛，如VIP卡限量办理，可以控制参与开盘的人数，确保销售的可控性。同时，通过交纳诚意金，可以测试客户诚意度并进行预销控。
5. **选房流程**：选房顺序的确定有多种方式，如认筹同时预订房号或按认筹顺序选房。前者风险较小，但需确保客户对开盘价的接受度；后者则更注重公平性，但需预留部分房源处理特殊情况，如内部客户需求。
6. **开盘风险与客户流失**：开盘过程中，客户流失可能因价格差异、选房顺序不满意等因素导致。因此，储备充足的后备客户，以应对可能出现的放弃选房情况，是保证开盘销售率的关键。
7. **现场布置与彩排**：开盘当天，售楼处的现场布置和彩排同样重要，它们能营造良好的销售氛围，提高客户购买意愿。同时，各区域的功能分解要明确，确保开盘流程的顺畅。
通过以上各个步骤的精心策划和执行，项目组能够有效地控制风险，提高开盘成功率，实现销售目标。在本案例中，经过一系列的客户梳理和工具应用，项目组在开盘当天实现了85%的客户选房率，达到了预期的销售业绩。
