第五章主要讲解的是收益还原法，这是一种在财务管理中评估资产价值的重要方法，尤其适用于有收益或潜在收益的房地产。收益法的基本概念是基于预计估价对象未来正常净收益，并通过适当的还原利率将其折现到估价时点，然后将各期的净收益累加，以估算资产的客观合理价格或价值。
收益法的应用范围广泛，包括可供出租的住宅、写字楼、店铺，以及用于生产经营的商店、酒店、厂房和农地等。即使这些房地产是自用或空置的，依然可以运用收益法进行估价。然而，对于那些没有收益或收益不明显的公用、公益房地产，如政府办公楼、学校、公园等，收益法并不适用。
收益法的理论依据主要包括预期原理、供给与需求预测、替代原则和均衡原则，以及外部性原则。预期原理认为资产的价值取决于其未来产生的现金流；供给与需求预测是基于市场供需关系对资产收益进行估计；替代原则是指在市场竞争中，类似资产的价格应相等；均衡原则考虑市场整体达到稳定状态时的价格；外部性原则则涉及资产收益受周围环境影响的情况。
执行收益法的操作步骤包括：
1. 收集房地产收入和费用的资料。
2. 估算潜在毛收入，即假设房地产完全利用且无空置情况下的收入。
3. 计算有效毛收入，减去因空置、欠租等因素导致的损失。
4. 估算运营费用，这是维持房地产正常运行所需的必要开支。
5. 计算净收益，即有效毛收入减去运营费用。
6. 选择合适的还原利率，它反映了资金的时间价值和投资风险。
7. 使用收益法计算公式，将未来净收益折现到当前价值，得出收益价格。
资金的时间价值是指未来某一金额在当前的价值，通常用现值（P）来表示。现值可以通过公式 P=F*(1/(1+i)^n) 计算，其中 F 是未来金额，i 是年利率，n 是投资期限。在房地产投资中，需要将未来净收益折现至现值，以便评估投资是否值得。
收益还原法的计算公式有多种形式，其中最常用的一般公式是 V = Σ(a_t / (1+r)^t)，其中 V 是价格，a_t 是第 t 年的净收益，n 是收益期限，r 是还原利率。如果净收益每年不变，那么可以简化为 V = a / (1-r)，适用于无限年期或有限年期但r=0的情况。这个公式可以用于直接计算价格、不同年限价格的换算、比较不同年限价格的高低，以及在比较法中的土地使用权年限修正。
举例说明，若某房地产预计每年净收益为10万元，还原利率为7.5%，土地使用权剩余50年，那么在2005年4月1日的收益价格为80.12万元，这是通过将各年度净收益折现并累加得到的。
收益还原法是房地产估价和财务管理中不可或缺的工具，通过对未来收益的预测和折现，可以更准确地评估资产的当前价值，为投资者提供决策依据。
