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房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通

常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高

风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、

期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地

产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在

建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房

地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；

而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发

企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企

业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企

业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企

业所得税等。

　　一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

　　根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：

由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售

房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”

科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”

科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成

本”科目，贷记“开发产品”科目。

　　例：C 市 M 房地产开发企业，具有二级开发资质，2007 年 2 月新开工建设 S

楼盘，该项目占地面积 90 亩（约 60000 平米），规划许可建筑面积为 200000 平

米，共 13 栋高层普通住宅，分三期建设（其中第 1 期建设 10—13 号楼共 60000

平米、第二期建设 6-9 号楼共 60000 平米、第三期建设 1－5 号楼共 80000 平

米）。

2007 年 5 月 10 日取得第 1 期建设的预售许可证，M 公司根据前期客户储备

情况决定于 5 月 16 日开盘销售，开盘当日即热销 70％，取得收入 20,000 万元，

截至 10 月 30 日一期房源全部销售完毕共取得预售收入 30,000 万元。

M 公司根据市场需求情况，决定于 2007 年 12 月开始进行二期建设，并于

2008 年 4 月 5 日取得第 2 期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至 2008

年 8 月二期房源销售完毕并取得预售收入 33000 万元。

鉴于第 1、2 期的销售情况，M 公司决定于 2008 年 10 月开始建设第 3 期，

并于 2009 年 2 月取得第 3 期预售许可证，截至 6 月 30 日第 3 期房源全部销售完

毕，并取得 48000 万元收入。

S 项目第 1 期于 2008 年 12 月 30 日竣工交房，第 2 期于 2009 年 5 月 31 日

竣工交房，第 3 期于 2010 年 6 月 30 日竣工交房，该项目共发生开发成本 70,000

万元（其中 1 期成本 20,000 万元、2 期成本 21,000 万元、3 期成本 29,000 万

元）。

2010 年 10 月 30 日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增

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