改善性购房需求洞察报告2023.pdf

### 改善性购房需求洞察报告2023核心知识点解析 #### 一、改善性需求提升成为新趋势 - **改善性需求显著增长**：自2020年以来，受疫情等因素影响，改善性购房需求呈现上升趋势。具体表现为35-45岁年龄段的购房群体占比从2020年的26%增长至2022年的30%。 - **刚需购房需求下降**：相比之下，30岁以下的刚需购房群体占比则由2020年的37%下降至2022年的34%。 - **城市差异**：在北京、天津、厦门等城市，改善性需求明显高于刚需需求，这些城市的改善性购房交易量达到了刚需交易量的1.5倍以上。 #### 二、换房客户偏好本地置换 - **本地置换倾向明显**：换房客户更倾向于在同一行政区内进行房产置换。例如，在北京，朝阳区内的换房比例高达58%，海淀区为46%。 - **二线城市表现**：二线城市的换房客户同样表现出较高的本地置换意愿。以成都为例，高新区内换房比例达到59%，而青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也都超过了40%。 - **武汉情况**：武汉的江岸区和武昌区同区换房比例均超过了50%。 #### 三、120平米以上户型受欢迎 - **追求更大空间**：对于换房客群而言，追求更大的居住面积是主要驱动力之一。二线城市中，如杭州、成都、郑州等地，换房前后的面积差普遍在40-50平米之间。 - **换房成本**：在杭州、成都、郑州、合肥、武汉等地，换房平均需要额外支付约90-100万元。 - **典型城市案例**：换房后住房面积方面，郑州平均约为124平米，杭州约为119平米，成都为117平米。 #### 四、改善性需求提升的背后原因 - **人口结构变化**：改善性需求群体的数量相比刚需群体有所增加，这是改善性需求提升的根本原因之一。据统计，2019-2022年间，20-30岁的人口从2.35亿下降至2.15亿，而35-45岁的人口则从2.19亿增加到了2.28亿。 - **政策和市场影响**：政策利好如放宽限购区域、降低二套房首付比例等措施释放了大量的改善性需求。此外，市场下行期间，刚需购房群体受到较大冲击，相比之下改善性需求群体表现出了更强的韧性。 #### 五、不同区域的差异化表现 - **高能级城市表现**：北京、天津、厦门等城市改善性需求较高，这不仅是因为这些城市改善性需求群体的人口基数较大，也是因为城镇化发展到一定阶段后，改善性需求自然成为主导力量。 - **购房年龄后移**：由于改善性需求占比的提升以及刚需需求占比的下降，导致购房客户的平均年龄逐渐后移。例如，北京购买二手房的客户平均年龄由2019年的37.7岁提高到了2022年的39.4岁；上海也出现了类似的趋势。 通过上述分析可以看出，改善性购房需求已成为房地产市场的新趋势，并且在不同城市和地区表现出不同的特点。这些变化不仅反映了人口结构的变化和社会经济的发展，也为房地产开发商和政策制定者提供了重要的参考依据。