物业管理法律纠纷及风险规避是物业管理行业中至关重要的一环，涉及到物业公司的运营、业主权益保护以及社区和谐稳定。在处理法律纠纷时，必须遵循相关的法律法规，包括《劳动合同法》和《物权法》等。
《劳动合同法》对物业管理企业的人力资源管理产生了深远影响。企业必须强制性签订无固定期限劳动合同，不能片面制定规章制度，需与工会协商一致。未签订书面劳动合同会带来高昂的成本，试用期的规定更加严格，违法试用需支付赔偿金。违约金的约定受到限制，劳动者解约情形扩大，这使得企业在安排用工时需更加谨慎。此外，劳动合同期满终止也需要支付经济补偿，增加了企业的用工成本。同时，企业需强制为员工购买社会保险，社会保险成为劳动合同的必备条款，违法辞退员工将导致加倍支付经济补偿，违法劳务派遣也将增加用工单位的风险。
《物权法》对物业管理的法律环境也有重大影响。它重新定义了不动产所有权，明确了建筑物区分所有权的法律结构，为物业管理提供了理论基础和制度保障。物权法规定业主不得以放弃权利为由不履行义务，规定共有部分和共同管理权利不得单独处分，清晰界定了车库、车位的所有权归属，赋予了业主诉讼权利。然而，物权法也带来了一些挑战，如限制了业主大会的权限，提高了业主决策的投票要求，使得专项维修资金的使用更为困难。此外，共有权与共用部分、管理人与管理服务人、管理规约与业主公约等概念的混淆，以及专有部分与共用部分界定不清，都为物业管理带来了操作层面的复杂性。
建筑物区分所有权是指在区分所有建筑物中，业主对其专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理的权利。《物权法》第六章对此进行了详细规定，明确了专有部分、共用部分持分权以及业主大会组织的成员权。业主的建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权，这三者构成了业主在物业管理中的基本权益。
与原《物业管理条例》相比，《物权法》对业主共同决定事项的通过条件有所改变，从原来的2/3投票权调整为"双2/3"原则，提高了决策的门槛。同时，业主身份的界定更加严格，主要依据产权证书和售房合同，非业主使用人则包括物业使用人、住户和租户等。
在不动产物权的变更上，无论是所有权移转、担保物权设定还是用益物权，均需经过登记才生效。非法律行为取得的不动产物权，如继承、强制执行等，未经登记不得处分。物业管理公司作为管理服务人，负责执行建筑物的管理维护事务，其职责和权利需遵循业主大会决议和业主委员会的雇佣或聘任。
物业管理中的共用部分是核心问题，关系到物业管理服务的质量和业主的生活质量。界定专有部分和共用部分的范围对于明确各方权利和义务，避免纠纷，保障物业管理的正常运行具有重要意义。因此，物业公司必须准确理解和执行相关法律规定，有效规避法律风险，确保物业管理活动的合法性，保障业主的合法权益。
