在租赁市场上，房地产开发商的经营决策是一个复杂的动态过程，其中包含着进入市场的时机选择、退出市场的决策以及开发能力扩张的时机和规模的抉择。由于房地产市场的需求受到经济周期、政策调整、市场预期等多种因素的影响，常常呈现出明显的随机波动性。这种随机性使得开发商在做出决策时面临着极大的不确定性和风险。
本研究构建了两阶段决策模型来探究需求随机条件下房地产开发商的最优进入-退出和能力扩张策略。该模型运用了实物期权理论，结合Bellman方程来分析开发商在不同情境下的最优决策行为。通过模型分析，研究者指出了开发商在进入和退出租赁市场时的隐式解，并确定了能力扩张的阀值和扩张投资的额度。
研究发现，市场不确定性与成本的增加会提高开发商在进入和退出决策上的刚性。这种刚性意味着，一旦开发商做出了进入或退出的决策，他们将更难根据市场条件的变化进行调整。同时，不确定性与成本的提高也会抑制开发商进行能力扩张的意愿，即减缓开发规模的扩大速度或降低扩张投资的规模。这些结论不仅揭示了开发商在面对随机需求时的经营行为，也为房地产政策的制定提供了理论依据。
研究还分析了模型的经济含义与政策含义。从经济角度来看，模型帮助开发商更加清晰地认识到在市场不确定性高的情况下，保持一定的灵活性和适应性是至关重要的。例如，在租赁需求旺盛时，开发商可以迅速扩大开发规模以获取更大的利润；而在租赁需求下降时，则应考虑收缩规模或暂时退出市场，以避免过大的损失。
从政策角度来看，政府在制定相关政策时应考虑市场不确定性对开发商决策的影响。政策的制定应尽量减少对市场的过度干预，以便开发商能够根据市场信号做出合理的经营决策。此外，政策制定者还应关注如何通过市场机制的设计，帮助开发商规避市场风险，鼓励其合理扩张以满足市场需求。
关键词中提及的“实物期权”是一个重要的决策理论工具，它主要用来评估在不确定性条件下投资项目的灵活性价值。在房地产开发领域，实物期权理论能够帮助开发商理解和评估延迟开发、扩展规模、缩减规模或放弃项目的期权价值。
根据作者简介提供的信息，蔡晓钰为上海交通大学安泰管理学院的博士研究生，其主要研究方向是房地产投资。他的研究为房地产投资决策提供了理论支持和实践指导，有助于推动房地产市场更加科学合理的发展。
