建立商业地产项目运营管理系统的核心思路_[全文].doc

【商业地产项目运营管理系统的核心思路】 商业地产项目运营管理系统是确保商业物业长期繁荣的关键所在。随着国内商业地产的快速发展，尤其是在2001年至2005年间，购物中心如雨后春笋般涌现，但也面临着严重的经营危机和风险。在商业地产的各个环节中，规划、招商、销售与运营管理相互关联，形成齿轮效应，任何一个环节的变动都会影响全局。尤其在运营管理层面，往往存在短板。 商业地产项目要实现盈利并保持旺盛，需要建立专业的经营管理团队。这不仅有助于协调开发商、管理者、投资者和经营者之间的利益关系，还能确保商场的统一管理和运营推广，促进招商、销售和经营的三重繁荣，形成可持续发展的良性循环。 商业地产的运营管理包含物业经营和物业管理两大核心内容： 1. 物业经营：这是物业管理的升级版，目标是通过优化商业物业，提高其价值并持续获取收益。它涵盖了开业筹备、形象包装、日常运营、业态调整、客户服务和租赁管理等一系列工作。 2. 物业管理：为物业经营提供基础保障，涉及硬件设施维护、安全、清洁绿化等服务。物业管理需围绕物业经营进行，两者相辅相成。 以大连万达集团为例，其早期的购物中心仅提供物业管理，忽视了物业经营的重要性，导致经营困难。后来，万达开始意识到问题，逐步改进模式，加强商业经营团队建设。 构建商业地产项目运营管理团队时，应遵循以下原则： 1. 统一管理：物业经营和物业管理应由同一团队或公司负责，避免因职责划分不清造成的冲突和效率低下。例如，广州富力童装批发城起初的物业管理和经营由两个独立子公司负责，导致协调难题和商户不满。后来改为统一管理，优化了运营状况。 总结来说，商业地产项目运营管理系统的核心在于以物业经营为主导，物业管理为配合，构建高效协同的管理团队，确保商业地产项目的持续兴旺。在实践中，应根据项目的具体业态、规模和市场环境灵活调整管理架构，以实现最佳运营效果。