【光大地产】行业数据测算模型专题系列报告（一）：土地+销售+库存，新开工预测的核心三因子回归模型.pdf

这份来自光大地产的行业数据测算模型专题系列报告，重点介绍了土地成交、销售情况和库存状况这三个核心变量因子在新开工预测模型中的应用。该报告通过详细的数据分析和回归模型的构建，预测了2018年全国商品房的新开工面积，并对未来可能的风险进行了分析。 报告定义了光大地产新开工预测的三大核心变量因子，认为土地成交、销售情况（资金回笼）、库存状况是决定房屋新开工数据的核心三要素。土地成交反映了房地产企业获取原材料即土地的意愿，考虑到土地成交的提前性和短期波动性，报告中使用了全国百城土地成交建筑面积累计同比增速（12个月移动平均，提前6个月）作为核心变量因子。销售状况则代表了房地产企业去化产品的价格和速度，重点考量销售质量（即销售回款的现金回流情况），报告中选取了房地产开发资金来源中的其他资金（主要是定金和按揭贷款）累计同比增速（12个月移动平均）作为变量因子。库存状况代表了房地产企业现存的商品住宅存货量，使用了【光大地产开工未售库存】定义，即为【以新开工为起点的开工未售库存】的去化周期（销售数据按12个月移动平均计算）作为核心变量因子。 报告构建了一个核心三因子回归模型，并通过回归分析得出R-square超过92%，显示出极高的相关性。据此模型预测，2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平方米，增速约为13%，其中商品住宅新开工面积约为14.7亿平方米，增速约为15.2%，占比约为73%。 报告还对行业内的可能风险进行了分析。指出房地产企业融资持续收紧可能会导致资金链承压，融资成本的抬升可能会侵蚀利润，而美元走强可能会导致房企汇兑损失加大。 报告的其他内容还涉及了行业动态、分析师联系方式以及与上证指数的对比图，这些数据和信息为投资者和业内人士提供了参考和指导。报告中提到的2018年11月发布的相关研报，如“停工，18亿平隐形库存？”等，为光大地产系列报告提供了更广泛的研究背景。 总结来说，这份报告详细介绍了房地产行业新开工预测模型的构建，通过三大核心变量因子的设定与分析，预测了未来的新开工数据，并对可能的行业风险提出了预警。报告内容深入浅出，具有很强的指导性和实用性，对于房地产企业、投资者及研究人员都具有重要的参考价值。