当前我国老龄化问题日益突显，养老地产行业作为解决养老问题的重要方式之一，正面临需求升级和政策红利的双重驱动，有望迎来一个全新的发展时期。随着养老需求的总量增长以及中高端养老消费需求的提升，养老产业的潜在市场规模巨大，预计到2030年将达到13万亿元。为了应对养老机构床位数的缺口和老年医护资源紧张的现状，政府自2015年以来不断加码支持养老产业的政策，养老地产也因此迎来了新的发展机遇。
在国际上，主要发达国家已建立了适合自己国情的多层次、协同发展的养老产业体系。美国和日本分别凭借自身的特点和优势，形成了各自独特且多元化的养老服务体系。美国的养老服务体系覆盖了从活跃长者住宅到专业护理系列的各个年龄层次，而日本的介护保险制度也极大地促进了养老产业的发展。
相比之下，我国的养老地产行业尚处于发展的初期阶段，商业模式还不够清晰。虽然家庭养老仍然是主流，但由于“4-2-1”家庭结构的变化使得家庭养老功能逐渐弱化，社区养老和机构养老有望加速发展。目前，养老床位仍以政府福利型为主，且大部分企业存在重销售轻服务的现象，导致商业模式不够成熟。我国养老地产项目大多位于成熟居住区，且规模相对较小，倾向于通过连锁化经营实现规模经济。
未来，随着国内养老产业需求的增长和医养结合的发展趋势，养老地产将面临更多的市场机遇。房企与养老资源方之间的合作将会更加深入，双方有望通过共建、收购、参股、并购等方式整合资源，医养结合将成为养老产业发展的主流趋势。在运营模式上，养老地产项目将更加重视服务环节的轻资产运营，通过品牌和运营模式的快速输出，拓宽盈利渠道。
投资建议方面，随着老龄化程度的不断加深和中产阶级对中高端养老消费的推动，以及养老政策的持续加码，养老地产行业的未来发展前景被看好。具备养老产业资源整合能力、形成清晰盈利模式的企业将有可能在市场中脱颖而出。资金实力雄厚、运营服务水平高、且拥有多种养老业务模式协同发展的企业，更有可能在未来的竞争中占据有利地位。
在定义上，养老地产是指由企业开发的以养老为主题的产权类项目，包括养老住宅、一般住宅、配套设施和服务的综合开发模式。它通过与养老产业功能的结合与产品形态上的相互渗透，创造出更大的居住价值和商业价值。养老地产的核心是服务与运营，而不仅仅是产品本身。相较于一般住宅开发，养老地产提供的居住环境更为适宜，适老化产品更为方便，更能满足老年人的特殊需求。
