地产行业：房贷利率六连升，年底额度紧张，利率下行空间有限.pdf

报告摘要：在2019年11月，中国地产行业的房贷利率实现了连续六个月的上行，其中首套和二套房贷利率均有所上涨。首套利率达到5.53%，环比上升了1个基点（BP），而二套利率达到了5.85%，也环比上升了1BP。这种利率上涨趋势在多个城市中体现，尤其是在南宁、苏州、郑州等地的首套利率水平超过了6%。与此同时，上海首套房贷利率虽然上涨至4.90%，但仍是全国最低的城市之一。年底银行额度的紧张状况也是利率上涨的一个重要因素。预计未来新发放按揭贷款利率将保持稳定，下行空间有限。这一现象主要受到了央行规定的下限利率的影响，以及本地房地产调控政策的指导。LPR（贷款市场报价利率）的下调并不直接决定房贷利率的变动，实际利率水平更多受到地方政策和市场供需关系的影响。银行的加点数策略和重定价周期也是影响房贷利率变动的关键因素。报告中提到的LPR改革，实际上并没有导致所有贷款变为浮动利率，固定利率贷款合同在降息周期中更受到银行的青睐，其利率水平是在放款日附近的LPR加点确定，之后不再随LPR调整。即使对于浮动利率贷款，重定价周期通常为一年，因此即使LPR下调，贷款利率也并非立即调整，而是在重定价周期时才重新调整。 房贷利率的上升和年底额度紧张的情况，反映了银行在监管指标考核和流动性指标控制方面的压力。银行面临的挑战包括涉房贷款总量监控、按揭贷款的久期过长问题以及普惠金融和小微贷款的年底冲量需求。这些因素均限制了银行配置按揭额度的能力。文章还提及，虽然LPR下调可能会在一年后导致某些房贷利率的下调，但银行有权在新合同中改变加点数，从而影响实际贷款利率。因此，尽管存在一定的下调可能，但市场上的新发放按揭贷款利率在年底前的下行空间仍然有限。 针对这种情况，报告指出，多数城市的按揭贷款利率实际上都是高于下限的。这就意味着，即便LPR有下调，房贷利率也不一定会下降。各地的房贷利率实际上更多地受到当地调控政策的影响，比如加点数的设定，而这些加点数则由央行地方分支行和当地利率自律机制通过窗口指导来确定。此外，报告中提到，开发商和银行的合同约定，决定了存量合同的房贷利率不会因为LPR的调整而改变，除非是新签订的合同，银行才有可能改变加点数。 总结来说，地产行业的房贷利率上升和年底额度紧张现象，涉及到LPR的改革影响、银行对于贷款合同策略的调整以及地方政府对于房地产市场的调控政策。这一系列因素共同作用于房贷市场，导致了房贷利率的持续上升趋势。随着年底银行信贷额度的紧张，预计新发放按揭贷款利率的下行空间有限。对于贷款人来说，了解这些因素对于预测未来的贷款成本以及制定财务规划具有重要意义。