房地产行业在2020年面临了前所未有的挑战，据2020年报综述显示，尽管营收保持增长，但归母净利润首次出现负增长。报告显示，2020年房地产板块总营收同比增速为11.2%，较上年下降了9个百分点，而归母净利润同比增速更是达到了-13.5%，较上年下降了22个百分点，这一现象被称为“增收不增利”。
在盈利能力方面，报告指出板块利润率水平下滑明显，不过管销费率压降效果良好，所谓的“管理红利”成为新的焦点。另外，少数股东损益占净利润比重提升，但进一步上升空间不大。而净资产收益率（ROE）由于净利率下滑的影响，五年来首次跌破了10%。
融资能力方面，面对“三道红线”的政策压力，板块资产和负债增速保持平稳，财报改善成效显著。但房企可能采取了多种方式规避监管，比如更充分地利用供应链占款、股东借款的无息化处理和溢价出售项目公司部分股权。融资监管效果的关键判断指标在于土地市场的热度。
周转能力方面，行业规模增速趋平，龙头房企销售增速受限，投资态度偏谨慎。但存货周转天数的下降表明去化能力略有提升，同时经营性现金流净额稳步增长，财务安全性有了更好的保障。
对于后市展望与投资建议，报告建议在“坚守与等待”中寻找机会。短期内，虽然销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，但房企拿地利润率难见系统性改善，地产股可能难以获得明显超额收益。不过从中长期来看，房企补库动机可能会边际降低，整体利润率有望企稳，届时具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。在个股选择上，建议关注融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地等公司。
报告还提出了行业面临的风险点，包括行业再度升温、过热可能引发政策超预期收紧，土地市场过热导致利润率进一步下降，以及销售景气度超预期下行可能引起的公司销售增长失速等。
在具体公司投资评级上，报告给出了以下预测及投资评级：
- 融创中国（1918.HK）：买入评级，预测2021年EPS为6.49元，2022年EPS为7.20元。
- 保利地产（600048）：买入评级，预测2021年EPS为2.30元，2022年EPS为2.47元。
- 金地集团（600383）：买入评级，预测2021年EPS为3.08元，2022年EPS为3.34元。
- 龙湖集团（0960.HK）：买入评级，预测2021年EPS为3.3元，2022年EPS为3.67元。
- 华润置地（1109.HK）：买入评级，预测2021年EPS为3.6元，2022年EPS为4.4元。
综合来看，2020年房地产行业的业绩总览、盈利能力、融资能力和周转能力都出现了不同程度的调整，行业整体处于低谷期，但市场依然期待未来曙光的到来。
