房地产行业融资模式与风险演绎,银行地产:破局之道.pdf
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【房地产行业融资模式】 房地产行业融资模式主要包括拿地阶段、施工阶段和销售阶段的资金筹集方式。在拿地阶段,自2019年23号文发布后,房企主要依赖债券、股票和私募股权等外部融资渠道。施工阶段,开发贷、信托贷款、供应链融资以及债券发行成为主要资金来源。销售阶段,预售资金回款和尾款资产支持证券(ABS)成为企业回笼资金的重要途径。 【地产融资政策】 政策监管自2020年起明显收紧,其中包括针对房企负债的“三线四档”政策,旨在控制房企有息负债的增长,以及针对涉房贷款的房贷集中度管理,限制房地产贷款增速。这些措施旨在规范市场,防止过度杠杆化。 【银行对地产风险】 银行在房地产行业的风险敞口大约占总资产的22%,其中个人按揭贷款占比11%,开发贷占比4%,表内外非信贷融资占比分别为2%和5%。国有行、股份行、城商行、农商行的涉房贷款占比各有差异。尽管盈利压力上升,房企尚未达到资不抵债的地步,但流动性问题成为违约的关键因素。个人按揭贷款的违约风险较低,而开发贷风险相对较高。 【违约损失评估】 中性情境下,假设房地产违约率为3%,违约损失率为50%,银行对公房地产资产损失可能占其当期净利润的7-10%。为改善这一状况,地方政府可能协调开发资金,金融机构可能调整对房贷融资的监管态度。 【房企模式演化】 长期来看,房企将从高杠杆模式转向资产周转率和净利率支撑的模式,规模扩张由杠杆驱动转向内生利润驱动,财务管理精细化程度将提升。 【地产去金融化路径】 借鉴德国经验,通过严格监管打破房贷和房价的恶性循环是可行的去金融化路径。此外,推进房产税有助于减少地方政府对地产交易的依赖,促进房地产市场的健康发展。 【风险提示】 宏观经济的不确定性以及不良资产的爆发是行业面临的重大风险。 房地产行业融资模式的演变和风险管控对于银行和房企都是关键议题。政策的调整影响着行业的融资渠道和成本,而银行则需要谨慎评估和管理涉房风险。房企则需适应新的市场环境,调整经营模式,降低杠杆并提升财务管理水平。同时,政府的角色在于通过政策引导和支持,推动行业向更健康的方向发展。
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