【报告概述】
这份商业策划报告聚焦于江苏南通现代生活广场的商业投资与运营策略，旨在为晨兴地产集团提供一个全面的指导方案。报告于2009年7月6日编制，考虑到项目中已有部分物业被TESCO乐购长期租赁，以及与钟秀街道办事处的初步产权回购协议，策划团队面临两大不确定性：一楼产权与使用权的分离，以及项目西侧土地的未来发展。报告的基础是假设晨兴地产将统一负责项目的招商与运营，并可能涉及西侧用地的二期开发。
【核心理念与目标】
报告遵循“商业4+2策划思维体系”，强调商业项目成功的关键在于平衡消费需求、业态定位、销售、招商、运营和投资回报。报告设定了四个主要目标：
1. 成功销售，实现开发回款。
2. 成功招商，顺利开业。
3. 探索新模式，积累开发经验。
4. 成功运营，提升物业价值。
【市场分析】
南通市地处江海交汇处，随着苏通大桥的开通，被纳入上海1小时经济圈，消费需求与消费能力增长迅速。然而，市级商业中心过于集中，区域商业中心正在崛起，家居建材和低档服饰业态占据主导，而中型特色餐饮和休闲娱乐业态相对匮乏。项目周边的人流量和车辆流量大，但市场竞争激烈，许多开发商采用返租和捆绑销售策略，导致实际租金回报率与销售承诺之间存在差距。
【项目特征与挑战】
项目商业部分包括地上三层和地下一层，乐购作为主力店占据一层。尽管靠近轻纺城商圈，拥有一定的客流量，但也面临着临街面窄、步行环境不佳、区域商业档次较低等问题。项目的优势包括乐购的吸引力、周边居民区的消费需求，以及南通经济的快速发展。面对威胁，如新开商业的竞争和人流分散，报告提出通过差异化定位、优化环境和提升品牌形象来应对。
【策略建议】
1. 项目定位：根据区域需求，可能考虑社区型商业中心（生活MALL）定位，以满足周边居民日常生活和娱乐需求。
2. 招商策划：利用乐购的流量吸引其他商家，同时关注中型特色餐饮和休闲娱乐业态。
3. 营运策划：改善步行环境，增加景观设计，提高项目形象，增强顾客体验。
4. 销售策划：针对目标客户群，制定合理的价格策略，确保销售速度和回报率。
综上，报告深入探讨了南通现代生活广场的商业潜力和挑战，提出了全面的策划策略，以期在不确定的市场环境中确保项目的成功实施。
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