地产杂谈系列之九：聊聊2021年新上市和待上市物企（14页）.pdf

【房地产行业报告】这篇报告聚焦于2021年新上市和待上市的物业管理企业，主要探讨了行业的快速发展、企业规模、盈利能力、业务多元化、关联方依赖度以及估值分化等核心话题。 1. **物管行业发展迅速**：2021年以来，包括荣万家、宋都服务、星盛商业等在内的多家物管企业成功上市，同时还有更多企业处于上市进程中，显示了物管行业的活跃态势。这些企业的规模相对较大，对市场的影响力不容忽视。 2. **企业规模与盈利能力差异**：新/待上市物企的平均收入和净利润相比已上市企业较小，但部分企业如长城物业集团、富力物业服务和荣万家表现出较高的营收和净利润水平。盈利能力的差异主要源于企业业务结构和品牌定位的不同，其中星盛商业、德商产投和中骏商管的毛利率较高。 3. **业务多元化与关联方依赖**：物管企业不仅局限于传统的综合物业管理，也有专注于细分领域的，例如星盛商业侧重于商业物业运营，而珠江管理则在公共建筑服务上有独特优势。多数新/待上市物企对关联方的依赖度较高，业务收入主要来源于基础物管和非业主增值服务，社区增值服务仍有待进一步开发。 4. **扩张与估值分化**：新上市物企的市值和估值呈现分化，如中骏商管、越秀服务和星盛商业市值居前，其市盈率也较高，反映出市场对其增长潜力的认可。上市募集资金的主要用途是扩张规模，通过收购和战略投资来提升市场份额，同时也重视信息化建设和增值服务的丰富。 5. **投资建议与风险提示**：报告建议投资者关注具备规模优势、资金实力和综合竞争力的企业，如碧桂园服务、金科服务、融创服务、新城悦服务、保利物业和星盛商业等。同时，报告指出市场化的推进、利润率下降以及增值服务发展不足可能带来的风险。 2021年的物管行业呈现出快速整合和专业化发展趋势，企业需在降低关联方依赖、提升市场化运作和增强增值服务方面下功夫，以应对行业竞争和挑战。