在2021年的中国房地产市场中，物业管理企业纷纷登上资本市场舞台，成为行业发展的新亮点。根据地产杂谈系列之九的报告，这些新上市和待上市的物企不仅体现了行业的快速发展态势，同时也展示了在企业规模、盈利能力、业务多元化、关联方依赖度以及估值分化等方面的多样性和复杂性。
物管行业近年来的发展速度之快令人瞩目。2021年以来，荣万家、宋都服务、星盛商业等企业成功上市，加之其他多家正在筹备上市的物企，共同勾勒出一幅行业兴旺的图景。这些新晋上市的物企规模普遍较大，其在市场中的影响力不容小觑，成为推动行业增长的新力量。
然而，在这些企业中，其平均收入和净利润水平与已经上市的物企相比尚有差距。尽管如此，仍有部分企业如长城物业集团、富力物业服务和荣万家在营收和净利润方面表现突出。这一现象反映出新/待上市物企在盈利能力上的差异，而这一差异往往来源于企业业务结构和品牌定位的不同。比如，星盛商业、德商产投和中骏商管在毛利率方面的表现尤为亮眼。
业务多元化是物企寻求发展的另一路径。这些物企不仅服务于传统的综合物业管理，还在细分领域展现出专业能力。例如，星盛商业将重点放在商业物业运营上，而珠江管理则在公共建筑服务领域拥有一技之长。尽管如此，报告也指出，目前多数新/待上市物企对关联方的依赖度较高，业务收入主要来自基础物业管理及非业主增值服务，社区增值服务的发展潜力尚未得到充分挖掘。
随着新上市物企的市值和估值出现分化，投资者也开始关注这些企业的市场表现。中骏商管、越秀服务和星盛商业等企业在市值和市盈率方面表现不俗，这不仅反映了市场对于其增长潜力的认可，也凸显出投资界对于物管行业增长点的关注。新上市企业募集的资金主要用于扩大规模，通过收购和战略投资提升市场份额，并且注重信息化建设和增值服务的多元化。
投资建议和风险提示是投资者不可忽视的重要环节。报告建议投资者应关注那些具有规模优势、资金实力和综合竞争力的企业，如碧桂园服务、金科服务、融创服务、新城悦服务、保利物业和星盛商业等。这些企业的市场表现及发展势头令人期待。然而，报告同时也指出市场化的推进、利润率下降以及增值服务发展不足是物管行业面临的主要风险。物企需在降低对关联方的依赖、提升市场化运作效率以及增强增值服务的吸引力等方面下功夫，以应对竞争和挑战。
2021年的物业管理行业呈现出快速整合和专业化的发展趋势。面对这一趋势，物企需精准定位自身在行业中的角色，不断优化业务结构，加强核心竞争力，以适应市场变化，实现可持续发展。投资者在寻找投资机会时，也应该充分认识到行业发展的多元性和风险性，做出审慎的决策。未来，物业管理行业无疑将继续成为房地产市场乃至资本市场的重要组成部分，其发展潜力值得期待。
