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银川建发宝湖湾地产项目营销推广方案-52DOC-XXXX年.docx
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银川建发宝湖湾地产项目营销推广方案-52DOC-XXXX年.docx
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建发·宝湖湾营销推广方案
宝湖湾策划概论
概观宝湖周围楼盘项目的主诉求,都脱离不了水景因素,因为这个版块冲着水景卖点形
成的聚集开发效应,因此如何突破是重点,在定位和推广策略上,我们坚持:
自然水景作为基础,在此之上表达一种强势高贵大盘形象,一种高端原生的生活概念。
使产品先天资源优于同区域项目,更在居住品位与理想上脱颖而出,站到另一定的高度。
一、前期分析
1. 2008 年银川住宅市场发展分析
据市住房保障局统计资料:
◇ 银川市 2008 年上半年房屋新开工面积:290.39 万 m2,同比上升 91.6%,其中住宅新
开工面积为 241.48 万 m2,同比上升 113.0%。
◇ 新建商品房销售面积:112.03 万 m2,同比上升 6.8%,其中住宅销售面积为 98.1 万
m2,
同比上升 4.2%。
◇ 核准上市预售的商品房楼盘 206 幢,面积 107.87 万 m2,同比上升 37.70%。其中住宅
179 幢,面积 91.17 万 m2,较上年同期上升 49.93%。
◇ 市辖区各类房屋销售合同备案面积:114.60 万 m2,同比减少 5.61 其中住宅为 100.24
万 m2,较上年同期增长 22.05%。
151.56
104.88
78.34
121.41
290.39
112.03
107.87
114.6
0
50
100
150
200
250
300
2007年上半年(万m2) 2008年上半年(万m2)
房屋新开工面积
新建商品房销售面积
批准上市预售商品房
面积
市辖区房屋销售合同
备案面积
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 1 页 共 82 页
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结 论
由此可见:2008 年下半年房地产开发建设仍然保持增长态势,商品房供给与上半年相比
将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅与上半年
相比会有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态,总体上持谨慎
乐观的态度。
2. 宝湖大版块竞争楼盘分析
竞争楼盘
均价(元/m
2
)
卖 点
销售率
3600(多层)
已售完
凯尔·福邸
4300(高层)
南临宝湖,东临一中;园林式
社区;户型多样化
70%
南苑康晨
3880(小高层)
近临三大公园;紧临名校一中;
90%
湖映康晨
3800(小高层)
与宝湖相邻;现代北欧建筑风
格;设计独特新颖
暂时对内销售
艾伊水郡
三期水景叠院
3800(小高层)
紧临艾伊河;社区建筑设计多
元化;户型设计人性化
小高层未公开销
售
长兴花园
3700(多层)
距离城市核心较近;较同类
楼盘价格较实惠
A 区 1
#
-10
#
与 B 区
1
#
-11
#
住宅楼
基本封顶
东方·尚都
3800(多层)
高档人文大盘;设计高尚新颖;
现代欧式建筑风格;
二期 17
#
-22
#
住宅
楼基本封顶
紫檀水景
3700(多层)
近邻华雁湖,艾伊河;建筑
设计多样化
二 期 宣 传 推 广 订
房阶段
结 论:
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 2 页 共 82 页
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1)周边楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势,小高层价格势均力敌较稳定,独凯尔·福
邸高层为 4300 元/m
2
,而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位 4500 元/m
2
,可
见档次之高,周边楼盘难于比肩。
2)周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首,其开发商银川民生地产资金雄厚,金牌
资质,其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即建发的又一鼎盛之作。
3)周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城,高
贵不必贵”为设计理念之外,其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为
主的景观住宅。所以,本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点,以区别于竞争
楼盘。
3. 宝湖湾初步规划评析
地 块:宝湖景观地块 用 地:168491.7㎡
业 态:花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼
儿园。
3.1 项目 SWOT
优势 S
1)景观环境优势,30 万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带,景观布局均匀,
自项目东边到项目西 —— 东(唐徕)—— 中(宝湖)—— 西(艾依河)。
2)地段优势,政府对宝湖生态公园规划相当庞大,规划投资 9 亿打造休闲商务旅游区。
3)建筑优势,项目多元业态,花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集
中商业、酒店、幼儿园。
A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好,配套酒店、商业、幼儿园、公寓,小区
规划 2500 户,1729 个停车位,1500 自行车位;
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
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B、从物业档次说,本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。
C、另外规划布局,项目整体外观高低错落,组团搭配,更胜对手。
4)品牌优势,建发集团是自治区一流大企业,会给很多客户信心保证,业主身份面子
的体现。
劣势 W
1)公交线路不多,出租车也相对较少,居民出行不太方便。
2)缺乏日常生活中的商业配套,影响生活品质。
3)距离市中心较远,部分客户有排斥心理。
4)小高层,景观面不好
机会 O
1)地段升值潜力大,周边楼盘逐渐增多,将形成规模居住区,各种生活配套、市政配
套将会出现。
2)项目道路交通便利宽敞,交通环境好。
3)宝湖公园经过 3 年多的开发培育,已渐现诱人美丽景色。
4)真正的湖居生活,引湖水入小区布景,形成是一大卖点。
威胁 T
1)与艾依水郡仅一路之隔,两个项目各个指标旗鼓相当,是最大劲敌,还有西边长兴
花园。
2)项目小高层没有太多竞争优势,周边凯尔·福邸,湖映康城,会带来一定销售威胁。
3.2 项目条件及资源分析
1)政府的宝湖公园蓝图
银川政府规划建设占地 1936.6 亩的"银川市宝湖国家城市湿地公园",委托世界一流的
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
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第 4 页 共 82 页
设计公司加拿大 ALD 公司进行规划设计,项目计划 5 年建成。
总投资 9 亿元,公园总体规划占地 1234.5 亩,其中湖面 587.56 亩,绿地 547.7 亩,
绿地率 91.6%,由森林、绿地、水上迷宫、浅水区四部分组成,分百米长桥、百米瀑
布、人造海滩等 32 处景点。宝湖公园主要功能区包括四部分,即湿地生态区:天然湖
泊湿地,人工林;文化公园区:唐徕古渠等历史文化遗迹;休闲健身区:提供攀岩、
垂钓、奕棋、游船等休闲健身活动;管理服务区:商务度假,旅游观光。
2)宝湖湾做创新型大户型
宝湖湾初步规划虽然开发多元化组团业态,迎合市场不同的需求,但是与目前市场供
应产品形成雷同,没有差异化竞争产品,势必埋下“同质竞价”的尴尬。
4. 市场热销大户型调查
A 中国人家经典热销户型
本项目不受“70/90”的限制,凭借地段和景观优势,完全可以做“创新型大户型”
实现差异化开发,去化率快而且利润最大化,也有利于建立银川新居住品牌标杆。
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