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某房地产项目整合营销策略简案.docx
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某房地产项目整合营销策略简案.docx
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编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 1 页 共 65 页
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张家界天利佳园项目整合营销策略简案
序
天衍深知,房地产是区域市场文化的集中体现,也是需要深研消费者心理的
学问。
天衍研究人文,研究房产规律,研究消费行为,更严谨遵循市场核心的营销
之道。
正是沿着本项目所在区域房产市场的边缘,我们运用超越常规的营销思路,
分别从项目市场背景、项目分析、项目市场定位、项目营销推广策略等几方面入
手,一点点梳理着营销纹理。
本方案旨在于抛砖引玉,并倾向于对市场背景与地块的分析定位与产品前期
规划,将项目置身整体房地产市场的发展意义上考虑,意图通过对趋势的把握,
构思项目的市场定位与营销策略。
第一章 项目发展背景
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 2 页 共 65 页
第 2 页 共 65 页
一、社会经济及城市发展状况
项目所处的政治经济地理环境背景是本案赖以生存的空气。
1.张家界经济增长态势强劲
张家界市地处湖南省西北部,属武陵山脉腹地,1988 年 5 月经国务院批准
设立,原名大庸市, 1994 年 4 月更名,县城总面积一八 2.64 平方公里,辖 2
区 2 县。 2007 年末,总人口 162.39 万人,市建成区建成面积 38.65 平方公里,
市区人口 19.1 万。张家界坚持以旅游产业为主导产业,大力发展新型工业和现
代服务业,加快城市和新农村建设,全市经济得到一定提升,但是经济总量仍处
于相对较低水平。
■ 经济持续增长,但抗风险性差
05 年以来,张家界经济发展保持二位数的逐年增长态势,但经济发展受自
然因素影响较大,08 年年初的雪灾及 5.12 汶川大地震,使经济发展受到重创,
入境游客骤减,08 年上半年经济仅为 07 年总量的 1/3 左右。
■ 三产结构合理,服务业占据主导地位
历年
GDP
运营表现
(
单位
:
亿元
)
56.91
151.34
127.54
110.63
96.09
8.90%
14.60%
12.10%
11.60%
12.39%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
04年 05年 06年 07年 08年上半年
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
16.00%
GDP 增长率
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 3 页 共 65 页
第 3 页 共 65 页
张家界群山环抱,地势起伏,农业发展动力相对不足;依托良好的自然景观
资源,张家界大力发展旅游及附属产业,2003 年,张家界已形成“三、二、一”
的经济格局。目前该市产业结构不断得到优化,旅游主导地位进一步得到提升。
2007 年全市各景点共接待国内外游客一八 78 万人次,实现旅游收入 91.25 亿元。
■ 固定资产投资总量较低,存在较大偏向性
张家界固定资产投资总量相对较低,投资侧重亦有偏向,现阶段,交通、水
利、能源、旅游、工业、房地产业、城市建设成为投资重点。
■ 财政收支倒挂现象严重
三产构成比例
16.8
23.8
59.4
第一产业 第二产业 第三产业
历年固定资产投资表现
(
单位
:
亿元
)
43.07
51.48
53.03
63.32
30.45
14.10%
19.50%
8.00%
19.40%
27.40%
0
10
20
30
40
50
60
70
04年 05年 06年 07年 08年上半年
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
固定资产投资 增长率
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 4 页 共 65 页
第 4 页 共 65 页
张家界市缺乏大型企业,全社会财政收支倒挂现象严重,目前支出主要体现
在科技、医药卫生、环保及城乡社区、农林水、工商金融等事务上。
2、房地产开发——市场低位运行
(单位:亿元)
04 年
05 年
06 年
07 年
08 年上半年
房地产投资
4.95
3.66
4.74
6.19
5.2
张家界市房地产投资尚处较低水平,市场整体发展较平稳,除 07 年外,历
年施工面积较为接近;销售市场而言,历年销化量相对接近,这与张家界城区人
口有限、自住需求为主等相关因素不无关联。
3、居民生活——收入偏低,收入结构单一
历年财政收支表现(单位:亿元)
6.58
7.62
9.33
11.12
6.7
11.89
14.76
19.02
26.07
0
5
10
15
20
25
30
04年 05年 06年 07年 08年上半年
财政收入 财政支出
历年固定资产投资表现
(
单位
:
万方
/
亿元
)
43.07
51.48
53.03
63.32
30.45
14.10%
19.50%
8.00%
19.40%
27.40%
0
10
20
30
40
50
60
70
04年 05年 06年 07年 08年上半年
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
固定资产投资 增长率
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 5 页 共 65 页
第 5 页 共 65 页
07 年,张市城市人居可支配收入仅 9484 元,而城市人均消费达 7125 元,
其中食品、衣着、家庭设备、交通通信为消费主要方向。农民人均可支配收入 2519
元,支出 2445 元,支出主要集中在食品、衣着、建房、交通通信等方面。
农民主要增收渠道,一是农产品涨价带动家庭经营收入大幅增长,二是外出
打工人数增多和工资标准提高,带动了工资性收入较快增长;而城镇居民收入增
长点主要是工薪收入、经营性收入和财产性收入,整体收入结构较单一。
小结:
目前张家界市经济运行存在的主要问题有:
■ 经济结构性矛盾和体制障碍仍然存在,供给结构还不能适应市场变化;
■ 经济运行质量和整体效益仍处在较低水平,财政收支矛盾比较突出;
■ 经济发展环境仍不宽松,市场经济秩序有待进一步规范;
■ 社会保障和社会就业压力增加,农民和城市低收入群体收入增长缓慢,
收入差距继续扩大;
■ 经济发展面临的区域性竞争压力加大。
2.张家界城市规划提速
最新澧水沿线规划
历年城乡居民收支情况对比(单位:元)
7113
7667
8424
9484
5508
4963
5395
6587
7125
2029
2142
2324
2519
3880
1865
2045
2179
2445
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
04年 05年 06年 07年 08年上半年
城市居民可支配收入 城市居民人均消费支出 农民人均可支配收入 农民人均支出
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