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众筹筑屋规划优化方案.docx
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众筹筑屋规划优化方案
摘 要
本文主要就房地产开发商开发众筹屋项目的盈利及消费
者对其的满意程度购买意愿,确定最佳开发建设规划方案问
题,采用数学分类讨论及统计学知识对其分析使房地产商达
到利益最大化。
问题一:在建房规划中对应开发成本,收入等因素不可
忽略的前提条件下,采用分类讨论的数学方法对方案 I 进行
容积率、开发成本、开发费用、土地增值税以及收益等全面
的核算;
问题二:通过对参筹者进行抽样调查,得到参筹者对不
同房型购买意愿的比例,重新设计了建设规划方案(方案
Ⅱ),在考虑容积率的基础上,参考购房意愿的比例以及城
建部门规定的不同房型最低套数约束和最高套数约束,对方
案Ⅱ进行了全面的核算;
问题三:在参筹者购房意愿的基础上核算投资回报率。
若投资回报率达到 25%,则众筹项目被执行;如没有达到 25%,
则调整方案Ⅱ,使其投资回报率超过 25%,从而众筹项目能
被成功执行。
关键词:众筹;容积率;购房意愿;回报率
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一、问题重述
通过对参筹者进行抽样调查,得到了参筹者对 11 种房型购众筹
筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为
102077.6 平方米的众筹筑屋项目(详情见附件 1)。项目推出后,有
上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。
在建房规划设计中,需考虑诸多因素,如容积率、开发成本、税
率、预期收益等。根据国家相关政策,不同房型的容积率、开发成本、
开发费用等在核算上要求均不同,相关条例与政策见附件 2 和附件 3。
请你结合本题附件中给出的具体要求及相关政策,建立数学模型,
回答如下问题:
1. 为了信息公开及民主决策,需要将这个众筹筑屋项目原方案(称
作方案Ⅰ)的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们
建立模型对方案 I 进行全面的核算,帮助其公布相关信息。
2. 通过对参筹者进行抽样调查,得到了参筹者对 11 种房型购买意
愿的比例(见附件 1)。为了尽量满足参筹者的购买意愿,
请你重新设计建设规划方案(称为方案Ⅱ),并对方案 II 进行核算。
3. 一般而言,投资回报率达到 25%以上的众筹项目才会被成功执行。
你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行?如果能,请说明理由。
如果不能,应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行?
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二、问题分析
2.1 问题一:根据题意,为了信息公开及民主决策,需要将方案 I 的
成本与收益,容积率和增值税等信息进行公布。我们在计算容积率中
有些户型不列入,它是指子项目用地范围内总建筑面积与项目总用地
面积的比值,比值不能超过国家规定的最大容积率要求。作为房地产
开发商往往考虑成本和最终收益,而影响最终收益主要就是国家征收
的土地增值税。所谓增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建
筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
在核算土地增值税过程中,要考虑增值额是否超过扣除项目金额的情
况,然后按照对应的四级超率累进税率表计算(参考见附件 2 表
1.2)。而房地产的收益是总售价与扣除项目金额和土地增值税的差
值,扣除项目金额是指转让房地产有关的税金,其他扣除项目金额,
开发费用,使用土地费用,其中房地产转让的税金按收入的 5.65%计
算,其他扣除项目的金额是按照房地产开发商根和房地产开发成本规
定计算的全额之和,加计 20%扣除。使用土地费用为一套房占地面积
和总的建筑占地面积的比值乘以取得土地支付的金额.核算开发费用
中,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条中凡不能转
让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融证明的,房地产开发
费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的
金额之和的 10%以内计算扣除。忽略一些因素,结合实际情况开发费
用按照总开发成本与使用土地费用的和乘以 2%。增值额等于总售价
与扣除金额的差值,其他税收=(普通宅土地增值额×0.25%+非普通
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/87413559/bg4.jpg)
宅土地增值税×0.75%)/其他房型建房总面积,本题核算结果详见
EXCEL 表格。另外回报率指收益与总成本的比率。(参考见附件 1-1,
附件 1-2)
2.2 问题二 通过对参筹者进行调查问卷,参筹者对 11 种房型购买意
愿的比例(参考见附件 1)。为了满足他们的购买意愿,我们设计了
建设规划方案 II,建立数学模型对其进行核算。
2.3 问题三 在参筹者购房意愿的基础上核算投资回报率。若投资回报
率达到 25%,则众筹项目被执行;如没有达到 25%,则调整方案Ⅱ,
使其投资回报率超过 25%,从而众筹项目能被成功执行。
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/87413559/bg5.jpg)
三、问题假设
3.1 在土地增值税和扣除项目金额的确定中房地产开发费用
按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计
算的金额之和的 2%来计算扣除;
3.2 在土地增值税税率计算中扣除项目按新建房及配套设施
的成本计算在内,不考虑旧房及建筑物的评估价格;
3.3 [2009]31 号文规定的其他扣除项目均不记为实际发生的
成本;
3.4 在方案Ⅱ的设计中,从购买意愿和容积率,以及城建部门规定
的不同房型的不同套数约束等方面来考虑,忽略其他因素。
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