【宏观专题：芳林新叶催陈叶，REITs的天时地利】
这篇报告主要探讨了中国公募REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）的发展趋势，以及在全球紧缩环境下的表现和未来潜力。REITs作为一种投资工具，将实物房地产资产转化为证券，为投资者提供了一种参与房地产市场的方式，同时减轻了实体资产的持有压力。
报告指出，我国REITs的发展正在加速，政策层面积极拓宽试点范围，不仅引入更多优质基础设施项目，还制定了存量REITs的扩募规则，旨在推动市场规模的扩大。此外，保障性租赁住房REITs的引入，预示着公募REITs将在领域和范围上进一步拓展。税收优惠政策的出台，特别是2022年1月发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，是刺激市场发展的重要驱动力，未来可能涵盖更多税种和项目。
报告分析了REITs在全球紧缩周期中的表现。历史数据表明，REITs在加息期间通常能实现正回报，其收益率相对于股市和债市表现出一定的优势，特别是在经济波动较大的时期，住宅、仓储等子行业展现出较好的稳定性。当前的紧缩环境中，REITs资产负债表的强化、低利率环境的持续以及强劲的房地产需求，都是支撑其表现的关键因素。
再者，报告关注到海外养老基金对上市公募REITs配置的提升。随着REITs市场价值和投资领域的拓宽，养老基金对其配置比例有望增加，原因在于REITs提供了多样化投资领域，如数据中心、医疗保健设施等，同时，公募REITs在长期来看，相比房地产私募股权基金具有更高的风险调整后回报。
展望未来，报告认为中国REITs将在基础设施和房地产两大领域发挥重要作用。在基建方面，重点关注水利建设、新型电力系统和工业互联网、交通基础设施；而在房地产领域，保障性租赁住房以及医疗保健相关的房地产REITs将是重要方向。
报告提出了风险提示，包括海外经济紧缩超出预期和国内经济复苏不及预期可能对REITs市场产生的影响。
这份宏观专题报告深入剖析了中国REITs的发展背景、市场表现及未来趋势，揭示了REITs在金融市场的独特价值和广阔前景。随着政策支持和市场机制的不断完善，REITs有望成为投资者多元化资产配置的重要选择。
