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精品资料(2021-2022年收藏)营改增申报指引———房地产业一般纳税人.docx
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营改增申报指引——房地产业(一般纳税人)
营改增申报指引———房地产业(一般纳税人)
一、填写顺序
一般纳税人按照以下顺序填写申报表:
1. 销售情况的填写
第一步:填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)第 1
至 11 列;
第二步:填写《增值税纳税申报表附列资料(三)》(服务、不动产和无形资产
扣除项目明细)。(有差额扣除项目的纳税人填写)
第三步:填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)第 12
至 14 列。(有差额扣除项目的纳税人填写)。
第四步:填写《增值税减免税申报明细表》。(有减免税业务的纳税人填写)
2. 进项税额的填写
第五步:填写《增值税纳税申报表附列资料(五)》(不动产分期抵扣计算
表)。(有不动产进项税额分期抵扣业务的纳税人填写)
第六步:填写《固定资产(不含不动产)进项税额抵扣情况表》。(有固定资产
(不含不动产)进项税额抵扣业务的纳税人填写)
第七步:填写《增值税纳税申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)。
第八步:填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。
3. 税额抵减的填写
第九步:填写《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)。(有
税额抵减业务的纳税人填写)
4. 主表的填写
第十步:填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》。(根据附表数据填写主
表)
二、业务填写
(一)一般纳税人销项
某房地产企业为一般纳税人,2016 年 6 月发生以下业务:
1. 销售自行开发的商品房,取得含税销售额 11100 万元,给对方开具了增值税专用
发票。该项目的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是在 2016 年 4 月 30 日后
的房地产项目。
【解析】
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的不动产,税率为 11%。该房地产
企业含税销售额为 11100 万元。
不含税销售额=11100÷(1+11%)=10000 万元
销项税额=10000×11%=1100 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表一第 4 栏第 1 列“一般计税方法 11%税率”应填写 10000 万
附表一第 4 栏第 2 列“一般计税方法 11%税率”应填写 1100 万
2. 销售一套商品房,该商品房是以接盘形式购入的,购入时为未完工的房地产项目,
该企业继续开发后,以自己的名义立项进行销售。取得含税销售额为 11100 万元,给对
方开具了增值税普通发票。
【解析】
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名
义立项销售的,属于销售自行开发的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售
自行开发的不动产,税率为 11%。
不含税销售额=11100÷(1+11%)=10000 万元
销项税额=10000×11%=1100 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表一中第 4 栏第 3 列“一般计税方法 11%税率”中应填写 10000 万
附表一 第 4 栏第 4 列“一般计税方法 11%税率” 应填写 1100 万
3. 销售自行开发的房地产项目,取得含税销售额为 11100 万元,给对方开具了增值
税普通发票。该项目在取得时支付的土地价款为 1000 万元,并取得了省级以上部门开
具的财政票据。该企业销售的房地产建筑面积为 1000 平方米,可供销售的建筑面积共
10000 平方米。
【解析】
房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产
项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产
项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销
售建筑面积)×支付的土地价款
当期允许扣除的土地价款=(1000÷10000)×1000=100 万元
销售额=(11100-100)÷(1+11%)=9909.91 万元
销项税额=9909.91×11%=1090.09 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表一第 4 栏第 3 列“一般计税方法 11%税率”中应填写 9909.91 万
附表一第 4 栏第 4 列“一般计税方法 11%税率”应填写 1090.09 万
4. 销售自行开发的房地产老项目,即为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日
期是在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目,取得含税销售额为 10500 万元,给对方开具
了增值税普通发票。该项目在取得时支付的土地价款为 1000 万元,并取得了省级以上
部门开具的财政票据。该企业对该项目选择简易征收。
【解析】
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照 5%
的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36 个月内不得变更为一般计税方法计
税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全
部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。
不含税销售额=10500÷(1+5%)=10000 万元
应纳税额=10000×5%=500 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表一第 9b 栏第 3 列“简易计税方法 5%征收率的服务、不动产和无形资产”应
填写 10000 万
附表一第 9b 栏第 4 列“简易计税方法 5%征收率的服务、不动产和无形资产”应
填写 500 万
5. 销售自行开发的商品房,2016 年 6 月取得预收款 1100 万元。
【解析】
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%
的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算:
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照 11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,
按照 5%的征收率计算。
该企业属于按照预收款方式进行销售房地产开发项目。
应预缴税款=1100÷(1+11%)×3%=300 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表四第 4 栏第 2 列“销售不动产预征缴纳税款”应填写 300 万,并带入主表
第 28 栏 “分次预缴税额”
增值税预缴税款表第 2 栏第 1 列“销售不动产栏次”应填写 1100 万(此处填写
为含税额)
增值税预缴税款表第 2 栏第 3 列“销售不动产栏次”应填写 3%
增值税预缴税款表第 2 栏第 4 列“销售不动产栏次”应填写 300 万
6. 2016 年 6 月转让土地使用权,取得含税销售额 111 万元,并开具普通发票,应缴
纳增值税如何计算?
【解析】
当月不含税销售额=111÷(1+11%)=100 万元
销项税额=100×11%=11 万元
【申报表填列指引】
增值税一般纳税人申报表
附表一第 4 栏第 3 列“一般计税方法 11%税率”应填写 100 万
附表一第 4 栏第 4 列“一般计税方法 11%税率”应填写 11 万
7. 销售 2016 年 5 月 1 日以后取得的不动产,取得销售收入 222 万元,并开具增值税
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