【房地产基础知识】
1. **容积率**：容积率是衡量建筑用地使用强度的关键指标，等于地块内建筑物的总建筑面积除以建筑用地面积。它反映了土地利用的密集程度。低容积率意味着小区内建筑总量较小，通常能提供更高的居住质量和更优美的环境。
2. **建筑密度**：建筑密度是指规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积的比例。它关系到小区的开放空间和绿化覆盖率，建筑密度低的小区通常有更大的公共活动空间。
3. **出房率**：出房率是住宅实际可用居住面积与销售面积的比例，用于评估购房者实际得到的使用空间。同一房型在不同楼层，由于公摊面积的不同，销售面积可能会有所差异。
4. **住宅居住面积**：住宅居住面积是住宅内部卧室、起居室等生活区域的净面积总和，不包括走廊、阳台等非居住空间。
5. **商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则**：
- 整栋销售时，销售面积为整栋建筑的建筑面积，若地下室为人防工程则需扣除。
- 按套或单元销售时，销售面积由套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积组成。
- 套内建筑面积包括使用面积、墙体面积（共用墙一半，非共用墙全部计入）和阳台面积。
- 公用建筑面积包括电梯井、楼梯、公共门厅等公共设施面积和套与公用建筑空间的分隔墙一半面积。
- 公用建筑面积分摊系数用于计算每套房分摊的公用面积。
- 面积误差处理：若误差在3%以内，按实结算；超过3%，购房者有权选择退房或补差价，超出部分由开发商承担。
6. **商品房交付使用时的明示材料**：开发商需提供《住宅商品房准许交付使用证》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
7. **商品房销售须具备的五证**：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。
8. **空置房业务**：
- 放弃传统的商品房代理模式，采取连锁运营模式，强化渠道和销售能力。
- 空置房品质优于二手房，价格适中，连锁渠道覆盖广，能缩短销售周期并满足不同客户需求。
- 销售方式多样，包括代理、产权证办理和包销。
9. **市场机遇**：旧城改造和城市快速交通发展（如地铁、轻轨建设）为房地产销售带来机遇。
10. **余房连锁销售流程**：
- 严格遵循操作流程，包括推荐留言和查看回复等步骤，确保信息准确无误且不重复发布。
这些基本概念和规则对于理解房地产市场、购房过程以及开发商的责任至关重要，对房地产从业者和购房者来说都是必要的知识。
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