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摘要
1、REITS介绍
REITs主要参与运营环节,保证投资者安全退出需求;把具有稳定现金流
的产品转化为可流通基金;根据风险收益率的不同以及底层不动产的不同
分成不同种类,其中仓储物流REITs属于租金类REITs,以租金收入为主
2、REITs、类REITs、ABS资产证券化对比分析
REITs与类REITs相比较具有更高的收益分红,前者属于基金产品,后者
属于明股实债的ABS产品;从产品的特征上看,资产证券化(ABS)最
重要的特征就是它有一个资产转移的过程,目的是为了隔离原始权益人
的债务或破产风险,而REITs是投资于公司的股权,是没有资产转移的过
程的。
3、REITs的申报、运作、难点分析
目前REITs申报在区域、行业、项目、资金转让的合规性方面都有明确
的要求;运作方面重点把控资金投向、借款安排、收益分配、项目评估
四个方面 ;未来发展在期限匹配、流动性问题、优质项目的选择、税收、
管理人六个方面会遇到极大的挑战。
4、仓储物流REITs诞生的背景分析
行业背景:仓储物流园区化,而目前产业园区进入存量改革+创新发展期,
由开发租售向资产管理升级;市场方面,仓储物流行业整体供不应求,
电商物流及第三方物流的发展推动仓储物流快速发展,高标仓、冷库需
求旺盛,迎来发展新机遇;政策方面,2020年4月30日,中国证监会、
国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金
(REITs)试点相关工作的通知》,助力仓储物流REITs的发展。
5、仓储物流REITs投资要点分析
截至2022年,我国目前公募REITs已经连续发行两批次合计11 只公募
产品,包含2只仓储物流公募REITs基金,依次为红土盐田港REITs基金
和中金普洛斯REITs基金;本文重点从仓储物流REITs的基本概况、底层
资产、现金流方面进行分析。
6、仓储物流REITs的价值评估
重点从REITs估值的四种方法,计算公式与计算重点关注维度进行分析,
重点围绕底层资产、产品定价以及收益率两个维度进行分析,对标海外
REITs市场,发现资产并购规模扩张以及完整的运营闭环体系是提高
P/FFO的主要手段。
十四五期间,国家物流枢纽的建设以及2022年全国统一大市场的提出为物流仓储行业带来新的机遇,仓储物流进入园区化,政
策方面《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》助力仓储物流REITs的发展。