公募房地产投资信托（REITs）是一种金融工具，它将来自不同投资者的资金集合起来，用于收购、管理并持有产生稳定现金流的不动产项目，并将租金收益及其他收益按比例分配给投资者。2021年5月27日德邦证券发布的报告《定价让利二级，分享新时代红利——首批公募REITs发售跟踪（二）》详细跟踪分析了首批公募REITs的发售情况、市场反应以及投资策略，这些内容涵盖了公募REITs的基本概念、发售流程、市场影响以及潜在风险等多方面的知识点。
报告指出公募REITs在供给受限的情况下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。这意味着尽管市场对这类金融产品的需求强烈，但由于发行的公募REITs数量有限，导致在二级市场上可能出现供给不足的情况。公募REITs产品的供给端由战略投资者参与配售，这些投资者通常占比较高，一般在60%-80%区间内，并且有锁定期的限制，这使得短期内二级市场的供给量受限。
报告分析了首批9家公募REITs基金的发售情况，其中包括了博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT和富国首创水务REIT等。报告提到，这些产品的网下投资者预计中签率将在6%-30%区间内，而蛇口产园和首创水务预计获配比例相对较低，分别仅为6.53%和8.98%。投资偏好上，蛇口产园受机构投资者青睐，共有51家机构参与报价，涉及116只产品。从申购金额来看，蛇口产园和普洛斯的产品最受市场热捧，有效申购金额分别达到79.6亿元和76.5亿元。
第三，报告强调了定价策略对二级市场的积极影响。首批公募REITs的发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%之间。这种策略旨在吸引二级市场的投资者，并且表明了发起方对自身产品的信心。
第四，报告中还提出了对首批公募REITs的乐观预期。报告认为，这批REITs的底层资产透明，均为优质基础设施项目。此外，这些产品符合政策导向，具有一定的折价修复空间和资产成长性，预计会带来稳定的收益。
报告中也对潜在风险进行了提示，包括基础资产项目未来经营情况的不确定性、募集说明书中的现金流预测可能与实际情况不符、募集发行进度不及预期、流动性风险以及可能的规则调整风险等。
以上知识点总结了首批公募REITs的发售流程、市场动态、投资策略和潜在风险，对于想要了解或投资REITs产品的个人或机构投资者而言，这些都是非常重要的基础信息和分析框架。
