J.P. 摩根-中国-房地产行业-中国物业管理行业分析:积极观点-2019.10.23-95页.pdf
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J.P.摩根在2019年10月23日发布的这份长达95页的报告中对中国物业管理行业进行了深入的分析,并给出了积极的观点。报告主要内容包括行业现状、未来发展趋势、行业投资价值评估、以及未来可能驱动行业增长的关键因素等。 报告指出中国物业管理行业正处于结构扩张的早期阶段,预计到2021年市场规模将超过一万亿人民币,到2030年将增长至两万亿人民币,平均复合年增长率为9%。报告认为,大玩家的市场份额将会持续扩大,预计到2030年,中国物业管理市场前100名企业的市场份额将从2018年的27%增长至59%。在此情景下,被覆盖的物业企业18-22年的利润年均复合增长率(CAGR)将达到31%。在这一预期下,市场投资回报显著,根据重新估值和利润增长计算,预计两年的隐含回报率为107%。报告推荐的首选标的为A-Living(股票代码:3319HK),同时也看好Country Garden Services(股票代码:6098HK)和Colour Life(股票代码:1778HK)。 报告认为物业管理行业享有其应得的溢价。行业目前交易的市盈率(P/E)为24倍2020年预期收益,相比之下,开发商股票的市盈率仅为6倍。这种溢价被认为是合理的,原因包括:(1) 物业管理行业是一个结构性增长的行业,基于不断增长的房屋存量来刺激国内消费;(2) 行业为轻资产,具有正面的经营现金流,来自不断重复的收入;(3) 市场尚未成熟,市场潜力巨大,预计前100名市场占有率将大幅上升;(4) 增值服务(VAS)具有巨大的增长潜力,目前仅占总可服务市场的11%;(5) 行业具有防御性,因为政策风险低,客户基础粘性高,宏观经济敏感性低。报告预测,到2030年,行业收入将实现平均9%的复合年增长率,前100名企业的利润年均增长率为14%。预计行业市值将从当前的220亿美元增长到超过2000亿美元。 报告还探讨了物业管理企业的股价上涨驱动因素,指出增长预期是最大的股价驱动因素,共识盈利预期的增加与股价之间存在高相关性(R平方值为86%)。因此,签约建筑面积的增加、并购活动(如果产生正现金流)、增值服务的盈利能力提升等,都可能提升市场增长预期。报告还观察到,当开发商融资趋紧时,物业企业由于其防御性特征,其估值表现往往优于开发商。 在对物业企业的估值方法上,报告认为使用分部加总法(SOTP)是最合适的方法。对于物业管理业务(占EBIT的57%),报告建议以投资性物业的估值为基准,考虑到其重复性收入,并给予14-26倍的目标市盈率。对于社区增值服务(占EBIT的26%),报告建议参考B2C平台企业,给予14-19倍未来三年的市盈率。对于非社区增值服务(占EBIT的17%),报告建议采用非周期性的商业模式进行估值。 J.P.摩根的这份报告详细分析了中国物业管理行业的现状和未来前景,并指出增长预期是影响该行业股价的主要因素。报告还对市场结构、行业增长驱动因素及估值方法提出了自己的看法,并给出了具体的股票选择建议,体现出对中国物业管理行业的积极看法和投资建议。
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