J.P.摩根在2019年10月23日发布的这份长达95页的报告中对中国物业管理行业进行了深入的分析，并给出了积极的观点。报告主要内容包括行业现状、未来发展趋势、行业投资价值评估、以及未来可能驱动行业增长的关键因素等。
报告指出中国物业管理行业正处于结构扩张的早期阶段，预计到2021年市场规模将超过一万亿人民币，到2030年将增长至两万亿人民币，平均复合年增长率为9%。报告认为，大玩家的市场份额将会持续扩大，预计到2030年，中国物业管理市场前100名企业的市场份额将从2018年的27%增长至59%。在此情景下，被覆盖的物业企业18-22年的利润年均复合增长率（CAGR）将达到31%。在这一预期下，市场投资回报显著，根据重新估值和利润增长计算，预计两年的隐含回报率为107%。报告推荐的首选标的为A-Living（股票代码：3319HK），同时也看好Country Garden Services（股票代码：6098HK）和Colour Life（股票代码：1778HK）。
报告认为物业管理行业享有其应得的溢价。行业目前交易的市盈率（P/E）为24倍2020年预期收益，相比之下，开发商股票的市盈率仅为6倍。这种溢价被认为是合理的，原因包括：(1) 物业管理行业是一个结构性增长的行业，基于不断增长的房屋存量来刺激国内消费；(2) 行业为轻资产，具有正面的经营现金流，来自不断重复的收入；(3) 市场尚未成熟，市场潜力巨大，预计前100名市场占有率将大幅上升；(4) 增值服务（VAS）具有巨大的增长潜力，目前仅占总可服务市场的11%；(5) 行业具有防御性，因为政策风险低，客户基础粘性高，宏观经济敏感性低。报告预测，到2030年，行业收入将实现平均9%的复合年增长率，前100名企业的利润年均增长率为14%。预计行业市值将从当前的220亿美元增长到超过2000亿美元。
报告还探讨了物业管理企业的股价上涨驱动因素，指出增长预期是最大的股价驱动因素，共识盈利预期的增加与股价之间存在高相关性（R平方值为86%）。因此，签约建筑面积的增加、并购活动（如果产生正现金流）、增值服务的盈利能力提升等，都可能提升市场增长预期。报告还观察到，当开发商融资趋紧时，物业企业由于其防御性特征，其估值表现往往优于开发商。
在对物业企业的估值方法上，报告认为使用分部加总法（SOTP）是最合适的方法。对于物业管理业务（占EBIT的57%），报告建议以投资性物业的估值为基准，考虑到其重复性收入，并给予14-26倍的目标市盈率。对于社区增值服务（占EBIT的26%），报告建议参考B2C平台企业，给予14-19倍未来三年的市盈率。对于非社区增值服务（占EBIT的17%），报告建议采用非周期性的商业模式进行估值。
J.P.摩根的这份报告详细分析了中国物业管理行业的现状和未来前景，并指出增长预期是影响该行业股价的主要因素。报告还对市场结构、行业增长驱动因素及估值方法提出了自己的看法，并给出了具体的股票选择建议，体现出对中国物业管理行业的积极看法和投资建议。
