中国物业管理行业定价洞察研究依托了中信证券研究部地产组和数据科技组的专业力量，对国内物业管理行业进行了深入分析和数据调研。报告内容涵盖了行业数据仓库系列，研究了不同城市级别下的物业管理情况，并对重点物管企业如保利物业、碧桂园服务等14家企业的物业定价及市场表现进行了量化分析。
一、物业管理行业的市场概况
报告通过对134个城市中32.4万个小区的详细数据统计，梳理了中国物业管理行业的市场现状。研究显示，物业费在不同城市、不同类别中存在明显差异。在一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市及其他城市中，物业覆盖率和物业费用均有所不同。
二、物业覆盖率和物业费情况
在研究中，物业覆盖率被定义为具有物业服务小区的比例，数据显示物业覆盖率为61.8%，而过去两年大城市物业覆盖率有所提升。研究还指出，2021年样本中平均物业费为1.39元/平米/月，中位数为1.10元/平米/月，这些数据相较于2019年有所变动。
三、物业管理公司更换与物业费调整
报告还关注了物业管理公司的更换情况和物业费的调整。在全部样本中，有9.7%的小区更换了物业管理公司，5.9%的小区物业费上调。特别是杭州、合肥、厦门、深圳等城市的物业费提价情况较为普遍，而北京、济南等城市的提价则相对较少。
四、物业费用与房屋年龄关系
研究进一步分析了物业费与房屋落成时间的关系，结果表明2010年之后落成的房屋其物业管理费水平明显较高。相较于2000-2010年和1980-2000年落成的房屋，2010年后的新盘物业费有显著的提升。
五、物业管理公司市场集中度
报告依据不完全统计数据，对一些主要物业管理公司的项目密度进行了分析，如万物云、碧桂园服务、绿城服务等在某些城市拥有超过100个在管小区，展示了这些公司的市场集中度和行业影响力。
六、老盘和高价盘占比情况
报告还对高端物业项目和老盘物业项目占比进行了统计，各家公司管理的高端项目占比不尽相同，反映了各物业公司管理项目的质量和价格定位。
七、研究方法和局限性
报告采用了贝壳、企查查、各企业公告等公开数据来源，并按照第一财经的城市分类方法对城市进行了分组研究。尽管如此，研究也有一定的局限性，例如无法覆盖所有公建、商写等项目，因此报告结论更多地提供了行业发展的趋势参考而非企业真实业务数据。
八、风险提示
报告最后强调了由于数据收集的限制，研究结论可能与企业实际业务数据存在偏差。报告的风险提示表明其结论有局限性，并且强调了研究的参考性，而非绝对准确性。
通过这些数据分析，我们可以看出中国物业管理行业在不同城市级别中呈现出多样化的市场状况和定价策略，同时重点物管企业也在市场竞争中形成了各自的特色和优势。报告为投资者、企业决策者提供了有价值的市场洞察和定价参考。
