这份文件是一份证券研究报告，主要分析了融创服务控股（股票代码：1516.HK）的业务状况、未来发展前景以及投资评级和目标价。融创服务控股是一家物业管理服务商，研究者首次对其进行了分析和评价，并给予了“跑赢行业”的评级。以下是根据文件内容提炼的关键知识点：
1. 融创服务控股公司概况
融创服务控股是资源丰富的物业管理服务商，具备在第三方项目竞标上的能力建设，并且在管理优化和激励机制方面持续进步。公司发展尚处于初期阶段，但已经开始通过母公司业务合作伙伴和独立竞标等方式探索业务机会。
2. 物业管理业务扩张
融创服务控股预期在2020-2022年期间，由于母公司交付的项目将为公司带来新增在管面积达到1.27亿平方米。同时，独立竞标和其他第三方项目来源，如合资企业和并购，预计每年为公司贡献5,000-6,000万平方米的在管面积。到2022年底，公司的整体在管面积预期达到3.32亿平方米。
3. 盈利预测与估值
研究者预计融创服务控股在2019-2022年期间净利润有望实现92%的年复合增长率。公司净利润预期在2020年达到5.6亿元人民币（同比增长109%），2021年达到12亿元人民币（同比增长114%），2022年达到19亿元人民币（同比增长58%）。基于公司未来盈利增长的确定性和利润结构的改善，给予了26.8港元的目标价，较当时股价存在16%的上行空间。
4. 利润结构改善
2019年，非业主增值服务占融创服务控股整体毛利润的76%。但预计到2022年，这一比重将降低到25%的正常水平，主要由于物业管理服务和社区增值服务的快速发展。预期到2022年，这两项业务在公司整体毛利润中的占比将分别达到60%和15%。
5. 投资亮点和潜在催化剂
报告认为，公司对并购的依赖度可能较市场预期低，因为公司独立竞标能力的提升和与第三方开发商合作的机会增加。同时，2020年强劲的业绩表现和2021年三月份可能纳入港股通可能成为推动股价上涨的催化剂。
6. 风险因素
报告也列出了可能影响公司业绩和股价的风险因素，包括物业管理面积规模扩张不及预期、毛利率低于预期、社区增值服务发展受阻以及收入和盈利增长低于预期等。
7. 财务数据
报告提供了详细的财务数据，包括营业收入、营业成本、营业费用、管理费用以及净利润等，以支持对公司的财务状况和增长潜力的分析。
8. 目标价与股价对比
报告中提到的最新收盘价为23.15港币，目标价为26.80港币，与最新收盘价相比存在16%的上行空间。
9. 公司市值与股票流通性
报告中提到，公司总市值为72亿港币，30日日均成交量为9.5百万股，自由流通股百分比为100%。
10. 财务比率分析
报告还包含了对公司的主要财务比率分析，如市盈率、市净率、EV/EBITDA、股息收益率、总资产收益率和净资产收益率等，为投资者提供了一个全面了解公司财务健康状况的视角。
通过以上内容，投资者可以对融创服务控股有一个全面和深入的了解，并据此作出投资决策。同时，报告也为物业管理行业的发展趋势和投资机会提供了分析。
