万达广场分析概述.pdf

【万达广场的发展模式】 万达广场是中国商业地产的领军者，其发展历程可以概括为三代开发模式： 1. 第一代产品（2002—2003年）：在城市的核心商圈，万达广场主要以单体商业楼的形式出现，地下一层作为停车场，地上四层分别为小店铺、超市、电影院。这一阶段，万达引入了“订单式商业”，与沃尔玛、美凯龙、百盛等知名品牌签订合作协议，确保了客流和商业成功。 2. 第二代产品：依旧选址在核心商圈，但建筑形式变为单体组合式，包含了百货、超市、建材和影院等多种业态。占地面积和建筑面积都有显著扩大，这一时期，万达开始尝试将购物中心整体出售，以实现资产的溢价变现。然而，这一代产品存在设计缺陷，如缺乏室内步行街，导致人流动线不合理，以及业态过于单一，零售比例过高。 3. 第三代产品（2003年后）：随着城市副中心和新区的崛起，万达广场开始转向这些区域，打造大型城市综合体，即“盒子”建筑，集商业、文化、娱乐、体育、酒店等多种功能于一体，更加注重综合性和可持续发展。这样的选址策略降低了土地成本，同时适应了中高收入群体向新区转移的趋势，并能获得政府的优惠政策。 【万达商业地产的订单模式】 万达商业地产的最大特色在于其创新的“订单模式”： 1. 联合发展：与国际和国内知名商家签订联合发展协议，共同选址并共享信息。合作商家需满足万达的三个标准：世界500强企业、亚洲超一流企业和国内行业前三。例如，已与沃尔玛、家乐福、百安居等签订协议。 2. 平均租金：根据城市等级设定平均租金，避免单个项目谈判，保证快速扩张和稳定收益。 3. 先租后建：招商在前，建设在后，确保商业需求明确且降低了风险。开业前大部分商业面积已有租户，保障租金收入。 4. 技术对接：商家提出需求，万达设计方案并签订法律确认书，确保商家需求在开工前得到满足，降低改建成本，增强合作稳定性。 通过这些模式，万达广场能够在项目开发初期就锁定租户，减少市场风险，确保项目成功运营。这种模式对于商业地产行业具有重要的借鉴意义，推动了中国商业地产的创新和发展。