固定收益专题：地产形势探析，且行且观-20230901-德邦证券-18页.pdf
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证券研究报告 | 固定收益专题
固定收益专题
2023 年 9 月 1 日
固定收益专题
证券分析师
徐亮
资格编号：S0120521060004
邮箱：xuliang3＠tebon.com.cn
胡君
资格编号：S0120523060001
邮箱：hujun＠tebon.com.cn
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维》
地产形势探析：且行且观
[Table_Summary]
研报要点：
供需关系发生重大变化：地产基本面数据整体走向统计意义的底部，核心区
域地块和商品房仍是优质资产，因此一二线城市存在政策预期。8 月 25 日
“认房不认贷”政策被纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，预计后续会
有多个城市跟进，有助于精准挖掘部分群体购房需求，但政策工具效果有待观
察；截至 23 年 8 月 31 日，广州、深圳、厦门、武汉均宣布实施“认房不认贷”
政策，江苏省全省实施个人首套房“认房不认贷”。
8 月 31 日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住
房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
重点内容有以下几条：
降贷款首付比。统一全国个人住房贷款首付比下限，不再区分实施“限购”
城市和不实施“限购”城市，首套房贷款首付比最低 2 成，二套最低 3 成。
降贷款利率。首套房贷利率下限仍然不低于市场报价利率（LPR）减 20 个基
点，二套利率下限下调为不低于 LPR 加 20 个基点。
存量首套房贷利率下调。自今年 9 月 25 日起，借款人可向银行提出申请，有
两种途径降低存量房贷利率：第一，银行重新发放贷款置换存量首套房贷；
第二，协商变更合同约定的利率水平。调整后的存量房贷利率不得低于原贷
款发放时所在城市首套房贷款利率下限，具体以合作银行政策为准。
11 家银行已官宣下调存款利率，最大降幅 25 个基点：根据北京商报讯，截至
9 月 1 日，已有 11 家银行在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期
定期存款挂牌利率进行下调。国有大行中，工商银行 1 年期定期存款挂牌利
率下调 10 个基点至 1.55%，2 年期下调 20 个基点至 1.85%，3 年期、5 年期
均下调 25 个基点分别至 2.2%、2.25%。整体来看，多家股份制银行定期存款
1 年期、2 年期、3 年期、5 年期挂牌利率普遍分别下调 10 个基点、20 个基
点、25 个基点、25 个基点。
政策端工具箱种类丰富，展望后市，以下方面可能会有一定优化空间：契
税、中介费率优化；部分城市推出购房补贴；适当允许开发商降价促销等。
预计随着一系列供需两端的政策逐步优化，需求端信心或有一定提振，购房
需求也会有一定释放。
长远角度，包括居民就业、自然灾害、外需等内外多种复杂因素是需求端不
振的核心因素，在上述因素不构成房地产市场主要矛盾的前提下，叠加政策
呵护，最核心的一端，即销售复苏的可见性会增强。
此外，根据我们对城中村改造的测算：测算结果显示超大特大城市城中村规
划建筑面积共计 7.2 亿平方米。城中村改造能在一定程度上提振地产市场，但
短期对地产上下游链影响有限，长期意义重大。
风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、信用风险蔓延。
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