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100 房地产开发工程的本钱测算方法
随着国家国土资源部第 11 号令?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?的出台,
全国各地协议转让土地已根本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房
地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多
地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今
后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益剧烈,剧烈的竞争也将使获利空间
大大地受到挤压,这对工程投资本钱测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保
守有余,将失去时机,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算工程本钱,本文结合国家建立部发布的?房地产开发工程经济评
价方法?,试图从土地本钱、前期规费、工程本钱、间接本钱等几个方面分别予以论
述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳
定,并且开发商有一定的管理水平。
一、土地本钱
随着公开竞拍的推行,土地本钱日益成为开发本钱的重要组成局部,综合的地价
内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,
土地本钱约占工程开发本钱的 35%-40%,并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发工程向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳
的根底设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征
后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图
建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总本钱的 10%左右,
并有降低的趋势。
三、工程本钱
此项费用为本钱中的“大头〞,约占总本钱的 40—50%左右,具体内容包括:
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、工程监理等费用;
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等
三通一平费用;
3、地基工程费用,含地基处理、桩基、根底、支护等内容;
4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;
5、电梯投资;
6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化
等费用;
7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、、
宽带系统等费用;
8、小区配套费用(适用于大规模小区建立),包括物业管理用房、幼儿园、学校、
社区效劳、会所、医保中心等建立费用。
上述所列的各项工程费用需根据工程所在地的具体情况进展分析,没有标准的指
标可以套用,应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该工程所需发生的开支,具体明细如下:
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