第3次大转型：中国住房新十年报告空白研究院2021（87页）.pdf

中国的住房市场经历了三次重大转型，从1949年至1978年的福利分房制度，到1978年至1998年的过渡期，再到1998年至2018年的市场化住房体系。这三次转型反映了国家对住房市场的不断调整和深化。 在最初的30年，即1949年至1978年，住房由国家和单位统一分配，导致居住条件恶劣，人均住房面积不足4平米。过渡期1978年至1998年，福利分房制度逐渐松动，市场化改革初见成效，如租金提高、公房出售、个人自建房等，住房开发量显著增加，居住条件得到改善，人均住房面积提升至9平米。 1998年至2018年，中国正式迈入市场化住房体系，停止城镇住房福利分配，实行土地“招拍挂”、商品房预售等制度，住房金融和税收制度也随之改革。房地产市场迅速发展，成为经济增长的重要支柱，商品住宅销售额累计达112万亿，城镇人口住房需求基本得到满足，人均住房面积提升10倍以上。 未来，中国住房市场将迎来第三次大转型。这个阶段将包括居住服务化、数字化、全产业链化、品质居住、都市圈化和机构化租赁六个主要浪潮。居住服务化意味着住房将从单一的开发制造业转变为综合性的居住服务业。数字化将深入到住房市场的各个层面，推动住房市场的效率和创新。全产业链化将促使产业链各环节整合，产业边界模糊，开发商可能涉足物业、中介等多个领域。品质居住将强调房屋质量与现代物业管理的提升。都市圈化则预示着大城市群将成为住房市场的主要驱动力。机构化租赁在政策推动下将快速增长，住房租赁REITs市场潜力巨大。 在解决居民住房问题和推动经济发展的同时，中国的住房市场也面临挑战，如高杠杆、房价泡沫等问题。未来，市场将继续寻求平衡，以满足人民对美好生活的追求，同时也为经济稳定做出贡献。