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北京白领公寓房地产投资可行性研究分析报告.doc

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北京白领公寓房地产投资可行性研究分析报告.doc

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××××屋业开发有限公司

北京某小高层白领公寓房地产投资

房地产投资

可行性研究报告

总论

项目名称：××花苑（一期）小高层白领公寓

建设单位：××××房屋业开发有限责任公司

建设地点：××市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临××花苑二

期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场。

项目研究范围：在对该房地产投资项目的差不多概算与成本估算、

建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、

项目投资资金运作及相关财务指标分析。对项目

的经济可行性进行综合评价。

项目编制依据：（一）《中华人民共和国国有土地使用证》（No

010643607）

（二）《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编

号<98>562）

（三）《关于北京路豆腐厂至荣军鼓楼医院实施

旧城改造的申请报告》（四）《中国××××花

苑》（黑川纪念建筑.都市设计事务所）

（五）国家计委和国家建设部公布的《建设项目经

济评价与参数》

（六）国家建设部 2000 年颁发的《房地产经济评价

方法》

（七）关于××××屋业开发有限公司等建设项

目可办理有关手续的通知（城规指

[2003]23 号）。

建设单位概况：××××屋业开发有限责任公司。××××屋业开

发有限责任公司为××花苑的房地产项目公司，

公司成立于 1995 年，注册资金 500 万元。为项目

公司，要紧业务确实是对“××花苑”商住楼项

目进行房地产开发投资开发与经营。

可行性研究结论：经认确实调查研究，对建设开发××花苑（一期）

的必要性进行的分析，对该项目投资后的收支

和偿债能力进行了详细的测算。我们认为：建

设开发××花苑（一期）从社会效益方面分析

是必要的，项目市场稳定，从经济效益方面分

析是可行的。

要紧经济技术指标：

总占地面积： 3,039 平方米

建筑占地面积： 1,257 平方米

容积率： 11.80

建筑密度： 41%

总建筑面积： 45,092 平方米

建设总投资： 8,971.74 万元

其中：自筹 4,601.74 万元

银行贷款 4,370 万元

投资利润率： 24.44%

内部收益率： 54.17%

动态投资回收期： 1 年零 9 个月

贷款偿还期： 8 个月

项目总投资为 8,971.74 万元, 银行贷款总额为 4,370.00 万元，

贷款利率为银行一年期贷款利率 5.31%。经测算该投资项目的所需银

行贷款的偿还期为：8 个月。还本付息能力较好。投资回报率为

24.44%，高于银行一年期贷款利率 5.31%。项目内部收益率为 54.17%，

静态投资回收期为 1 年零 10 个月。

第一章概述

一、项目实施的背景

随着经济的不断进展，人们的经济条件得到了专门大改善，开始

注重生活品质和家庭投资。人们的生活质量在不断的提高，而住房——

这一人们生活改善的重要标志，差不多成为了市场消费的新热点。今

年以来，全国房地产投资速度持续保持 30％—40％的增长势头，中国

房地产市场通过 3 年多的高位运行，目前还处在持续进展的热潮中，

市场的需求持续旺盛。各地各种新的楼盘不断涌现。人们投资购买住

宅，改善生活品质的需求逐渐释放了出来。

同时，为改善投资环境，塑造都市形象，积极向小康社会迈进，

政府也开始大力促进都市的开发和改造，美化市容环境。

北京路豆腐厂巷到荣军鼓楼医院片区是××为数不多的在市区残

留的旧危房。该区域原属桃源村、大厂村农村住宅和部分单位宿舍，

区内部分房屋尚为土坯房屋，历史上没有进行过合理的规划、建筑密

度大，住房拥挤，无安全防火通道，居民生活安全保障性差，临街面

差不多是以旧房、危房为主，对××市的整体市容环境造成了专门不

利的阻碍。为此，××××房屋开发有限公司配合政府提出的解决“城

中村”问题，预备对该片区实施旧城改造，开发建设高层公寓，为美

化××市容环境，塑造××的新型都市形象做出贡献。

二、项目建设必要性

（一）××是云南省省会，位于滇中高原，人口 467 万，其中城区常

住人口超过 170 万，经济发达，文化丰富，是云南省政府和各

省级机关、中央及外地驻滇机构的所在地；是全省的政治、经

济、文化中心；同时，处于中国与东南亚国际大通道的起点，

区位优势明显，都市进展迅速。因此，需要不断提升都市住宅

的建设，以满足以后经济和社会进展的需要。

（二）住宅建设是国家建设小康社会中重要的一环，住宅品质是人民

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