房地产公司的商业模式是企业在房地产行业中获取利润并持续发展的策略和架构。根据冯仑的分析，主要分为四个大的类别：房屋开发模式、土地开发模式、混合开发模式以及房屋（物业）经营模式。
1. 房屋开发模式：
- 沃尔玛模式：以万科为例，通过在多个郊区复制标准化产品，实现大规模扩张，强调单一化和精准定位，以高效运营和快速增长为主要特征。
- 百货公司模式：华润置地为代表，提供多样化的产品线，覆盖住宅、商业、办公等多个领域，适合多元化发展。
- 精品店模式：如万通地产，专注于高端市场，打造高品质的精品项目，以高单价实现高收益。
2. 土地开发模式：
- 陆家嘴模式：侧重于土地规划和整体出让，结合金融、贸易等业态，利润主要来自土地升值。
- 天津开发区模式：专注于工业土地开发，虽然增值潜力不如陆家嘴模式，但在工业区内具有独特优势。
3. 混合开发模式：
- 纵向重叠模式：传统开发商普遍采用，涵盖从土地获取到物业管理的全过程，可能导致效率不高和管理复杂。
- 交叉混合模式：如珠江和合生创展，分开土地获取和房屋开发，缩短财务周期，增强对市场波动的抵抗力。
4. 房屋（物业）经营模式：
- 专业物业经营：与特定租户如沃尔玛合作，为大型零售商提供专业物业，稳定但回报有限。
- 混合物业经营：如香港置地，通过持有大量商业地产获取稳定租金收入。
- 开发与经营混合：长江实业、新鸿基等企业同时进行开发和出租，平衡短期和长期收益。
5. 房地产服务模式：
- 中介经纪和评估：提供房产交易服务，收取佣金。
- 物业管理：广泛的概念，包括住宅、办公楼等各类物业的维护和管理。
- 房屋制造服务：类似日本大和和美国科尔公司，提供定制化房屋建造或项目管理服务，以服务费为收入来源。
- 独立住宅模式：万通创新的模式，可能涉及个性化住宅设计和建造服务。
这些模式揭示了房地产公司在市场竞争中的不同策略和生存之道，有助于企业根据自身资源和市场环境选择合适的商业模式，实现可持续发展。
