【营销目标与销售计划】
本营销推广方案的目标是逐年提高销售业绩,实现资金高效回笼。2014年目标是销售14000平方米,总销金额达到3亿;2015年目标升级至50000平方米,总销金额14亿;2016年计划完成55000平方米的销售,总销金额13亿。销售计划中,2015年的销售面积分为住宅和商业,总销金额为14亿,预计资金回笼8.4亿;2016年的销售计划则主要针对存量,销售面积为35500平方米,总销金额9.76亿,按60%计算,资金回笼5.856亿。蓄客目标逐年增长,2014年需蓄水1500组住宅客户,2015年和2016年分别需蓄水4000组住宅客户和500组商业客户。
【销售推案策略】
推案策略基于项目的施工进度和市场考虑,建议按照“由西向东、由北向南”的顺序进行,以优化房源的销售节奏。同时,根据距离地铁站的远近、邻里关系和噪音因素,采取优势面递增原则,以平开高走的价格策略吸引客户。在物业类型上,包括LOHO、类住宅、办公类住宅、住宅商品房和保障房,总面积为168450平方米。
【价格策略】
采用高价位蓄水策略,初期定价高于开盘价10%-15%,通过多阶段营销手段逐渐引导客户接受开盘价格。力求每次推案销售率至少达到80%,未售房源可根据市场反馈适度调价1-3%。价格提升与工程进度同步,关键节点如外立面完成、准现房阶段进行较大幅度涨价。在节假日进行针对性促销活动,如五一、十一、春节等。
【销售排期与推案节奏】
销售排期分为多个阶段,第一波于2014年12月推出住宅和类住宅,第二波至第四波分别在2015年5月、7月和10月推出住宅和商业产品,2016年3月推出SOHO房源,同年9月和11月继续推出住宅和商业产品。每次推案均设定明确的开盘时间、销售均价、总销金额和可售面积,以确保销售节奏的精准控制。
【总结】
这个营销推广方案以明确的销售目标为导向,结合市场定位和产品特性,制定了详细的推案策略和价格策略,旨在通过有序的销售节奏和灵活的价格调整,实现销售目标的稳步增长,并有效回笼资金。整个方案充分考虑了市场动态、客户需求以及项目自身特点,为房地产项目的成功销售提供了全面而深入的指导。