### 房地产抵押贷款疑难问答知识点详析
#### 一、房地产抵押贷款基本常识
**1.1 什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?**
**定义与目的：**
房地产抵押，指的是抵押人以其合法拥有的房地产作为债务履行的担保，但并不转移对该房地产的实际占有。在债务人未能按期偿还债务的情况下，抵押权人有权通过法律手段对抵押的房产进行处置（如折价、拍卖或变卖），从而优先获得偿付。
**设定目的：**
设定房地产抵押的主要目的在于保障债权人在债务到期后能够顺利实现债权，并且优先受偿。这有助于降低债权不能如期受偿的风险。
**1.2 房地产抵押的法律效力与抵押范围**
**法律效力：**
房地产抵押权的效力来源于其所担保的主债权。如果主债权无效或消失，相应的抵押权也会随之失效。抵押权的存在是为了确保债权人在债务人违约时可以通过处置抵押物来获得优先偿付。
**抵押范围：**
根据《物权法》和《担保法》的规定，可以设定抵押的财产包括但不限于：
- 建筑物和其他土地附着物；
- 建设用地使用权；
- 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
同时，也有一些特定情况下不得设定抵押的财产，例如：
- 土地所有权；
- 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（除法律规定外）；
- 以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施及其他公益设施；
- 所有权、使用权不明或有争议的财产；
- 依法被查封、扣押、监管的财产；
- 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
**1.3 农村房子是否可以抵押？**
**现状分析：**
目前，我国法律对于农村私房抵押的规定尚不明确。一方面，法律允许农村私房的转让，包括买卖和赠与等；另一方面，在抵押方面却缺乏具体规定，导致实践中存在一定法律冲突。
**1.4 哪些房屋不能设定抵押？**
**禁止抵押的房屋类型：**
根据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，以下类型的房地产不得设定抵押：
- 权属有争议的房地产；
- 列入文物保护或具有重要纪念意义的建筑物；
- 已被列入拆迁范围的房地产；
- 用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
- 被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产；
- 其他依法不得抵押的房地产。
**1.5 为什么城市房改房抵押受到限制？**
**限制原因：**
城市房改房通常指的是国有企业、事业单位等按照国家政策进行的住房制度改革过程中分配给职工的住房。这些房产在产权性质上可能存在着一定的特殊性，如部分产权或完全产权等问题。因此，在进行抵押时可能会受到一定限制，主要是为了避免因产权不清而导致的风险问题。
房地产抵押贷款作为一种重要的融资方式，在实践中需要遵循严格的法律法规要求。了解和掌握相关基础知识，对于避免潜在的风险、保障自身权益具有重要意义。
