该营销推广方案主要针对某地产公司的房地产项目，旨在制定一套完整的销售策略，以实现高效、有针对性的市场推广和销售执行。以下是对方案中关键知识点的详细解读：
1. **项目基本信息**：项目包括11栋住宅和1栋酒店式公寓，总建筑面积约为132627平方米，容积率为2.2，绿化率为30.47%，住宅总建筑面积为11万平方米，总户数为1367套。项目地理位置优越，周边环境考虑因素包括位置、景观、视野、噪音、锅炉房和高压线等。
2. **销售目标**：设定整体销售周期为15个月，即2007年6月至2008年8月，目标是实现整体均价7100元/平方米，总销售额7.8亿元。
3. **价格策略**：采用加权法预判各楼栋的平均价格，根据位置、景观、视野、噪音、锅炉房、高压线和标准层设计等加权因子对楼栋进行价值分析。例如，1#楼因位置良好，景观效果佳，噪音影响小，被赋予较高的价格定位。
4. **推盘策略**：涉及销控策略、销售周期划分、项目组团划分和推盘次序。这需要根据市场需求、竞品情况和项目进度灵活调整，以确保销售节奏的稳定和高效。
5. **入市策略**：选择合适的入市时机，考虑市场状况和产品特性，同时制定相应的产品选择和价格制定，以吸引目标客户群体。
6. **销售排期及销售计划**：详细规划销售活动的时间表，包括开盘、促销等活动，以配合市场动态。
7. **销售部团队组建**：明确人员框架，制定人员招聘计划，确保销售团队的专业性和执行力。
8. **销售保障**：包括销售培训计划，以提升销售团队的专业技能和服务水平，建立客户服务保证体系以提供优质的购房体验，以及销售管理，确保销售过程的规范和高效。
9. **风险控制**：识别可能的风险，如市场波动、竞争加剧等，并提出相应的应对策略，降低销售风险。
10. **开盘前准备工作**：包括各项手续办理、样板房开放、宣传材料制作、营销活动策划等，确保开盘活动顺利进行。
11. **销售流程**：详细定义了接电流程、接访流程、认购流程和签约流程，规范销售过程中的每个环节，提高客户满意度和成交率。
综合以上内容，该方案涵盖了房地产项目从市场分析到实际操作的各个环节，通过科学的策略设计和严谨的执行计划，旨在最大化项目的销售业绩和品牌影响力。
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