[Table_RightTitle]
证券研究报告|房地产
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房地产行业土地市场监测专题报告
[Table_IndustryRank]
强于大市(维持)
[Table_ReportType]
——房地产行业深度报告
[Table_ReportDate]
2023 年 08 月 21 日
[Table_Summary]
行业核心观点:
2023 年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态,但是溢
价率明显提升,房企更加聚焦于核心城市,高能级城市土地出让金占比提升,
国央企仍居主导地位,同时民营房企拿地占比有所提升,拿地的民营房企更
趋多元化,头部房企拿地更加谨慎,行业低谷期有能力并保持较高拿地强度
的房企未来有望实现销售规模快速增长,但在行业红利消退下预计难以实现
跨越式提升。当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下,土地市
场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况,建议关注财务稳
健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。
投资要点:
规则:随市场变化土拍规则不断优化。“两集中”供地模式逐渐淡
化。随着房地产市场销售走弱,土地市场表现疲软,由自然资源部
办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通
知》,提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于
3 个月,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或
多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。土拍政
策持续优化调整。根据中指研究院整理的 22 城土拍相关政策情况
来看,2023 年以来的土拍政策相较 2021 年在持续优化中,土地市
场持续低位运行,多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、
采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。同时,多城取消了“竞
品质”,转向选择“定品质”。
⚫ 整体:量缩价升,流拍率环比微降,高能级城市成交占比提升。根据中
指研究院数据统计,2023H1,300 城住宅用地成交规划建面为 1.36 亿
平,同比-31.6%。从结构上来看,2023H1,300 城中一线、二线、三四
线城市土地出让金占比分别为 21.2%、54.4%、24.4%,较上年同期分别
变动+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1,300 城住宅用地平均溢价
率为 6.7%,同比上升 2.43pct,环比去年下半年提升了 4.34pct。聚焦
核心城市一定程度推升楼面均价,2023H1,300 城住宅用地成交楼面价
约为 6994.4 元/平,同比上涨 16.7%。2023 上半年 300 城流拍率环比
微降,各能级城市表现分化。2023H1,300 城住宅用地流拍率为 14.1%,
环比上年下半年下降 0.1pct,同比下降 5.6pct。其中,一线、二线、
三四线城市 2023 年上半年土地流拍率分别为 3.1%、7.8%、19.3%,环
比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct,同比变动分别为-
1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。
城市:聚焦核心城市,集中度上升,国央企仍居主导,多元化民营主体参与
推升民营房企拿地占比。2023 年上半年 300 城中土地成交规模前 30 的城市
土地出让金规模合计为 7747.97 亿元,占 300 城总体土地成交金比重 81.1%,
同比提升 2.5pct,环比上年下半年提升 9.7pct;2023 年 1-7 月 22 城央国
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行业相对沪深 300 指数表现
数据来源:聚源,万联证券研究所
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相关研究
政策端仍待进一步加码
7 月居民中长期贷款数据表现偏弱
公募 FOF 入市提振市场信心
[Table_Authors]
分析师:
潘云娇
执业证书编号:
S0270522020001
电话:
02032255210
邮箱:
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房地产
沪深300
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