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房地产开发本钱计算全解
2014-04-12 09:42:287778
第一节建立工程投资估算 〔一〕建立工程总投资构成: 包括固定资产投资、建立
期借款利息和流动资金三局部。 固定资产投资是指工程按拟建规模,规划设计方案、
建立容进展建立所需的费用;建立期借款利息是指企业为建立工程进展建立投资借款和流
动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全
部周转资金。 建立工程总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动
资产。第二节房地产工程投资与总本钱费用估算 一。房地产开发工程投资与本钱费用
的相关概念 〔一〕房地产开发工程投资特点 三种经营模式:出售、出租和自主经
营。 〔二〕房地产开发工程总投资 房地产开发工程总投资包括开发建立投资和经
营资金两局部。1、开发建立投资是指开发期完成房地产产品开发建立所需投入的各项本
钱费用。包括土地费用、前期工程费、根底设施建立费、建筑安装工程费、公共配套设施
建立费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可
预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 三〕开发产品
本钱 开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,
这些本钱可按用途分为:土地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发本钱等。 而在
核算上又可划分为:开发直接费〔包括土地费用、前期工程费、根底设施建立费、建筑安
装工程费、公共配套设施建立费〕和开发间接费〔包括管理费用、财务费用、销售费用、
开发期税费、其他费用以及不可预见费等〕。亦可开发本钱和开发费用进展分类。 开
发本钱包括土地费用、前期工程费、根底设施建立费、建筑安装工程费、公共配套设施建
立费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销
售费用。 例 6-1:某开发商在开发一个工程,总建筑面积 157,349 平方米,其中住宅
135,049 平方米,商铺 5,300 平方米,会所 17,000 平方米。住宅全部销售,商铺用于出
租,会所自己经营。该工程总投资 70,794 万元,其中开发建立投资 70,644 万元,由开
发产品本钱 65,644 万元和自营固定资产〔会所〕5,000 万元组成。会所投入运营时需投
入经营资金 150 万元,在工程完毕时〔预计 38 年后〕一次收回。那么开发工程总投资构
成如图 6-1 所示: 如果工程只有租售局部无自营局部,那么其总投资就只有 65,644
万元,不包括自营固定资产〔会所〕的 5,000 万元和经营资金 150 万元。 三。房地
产开发工程总本钱费用构成估算 1、土地费用估算 〔1〕土地使用权出让金 土地出
让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进展时间、地段、用
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