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从地下车库停车效率分析看本钱优化
近期因工作关系,我有时机拓展思路对地下车库设计作了一番调研,同时
也查阅了同行们的相关资料。结合股份公司正在如火如荼开展的本钱优化活动,
我越觉察得地下车库的经济性对工程的本钱优化起着极其重要的作用,希望本
文能起到一个抛砖引玉的作用。
地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套设施。地
下车库造价较高,适宜的车位配比,有助于提升小区品质,但从收益角度讲,
车位价格和本钱根本打平,多做车位将冲淡销售利润率;而且车位往往在交房
后才销售,这将降低部收益率。应综合利用各业态的车位配比,既满足实际需
求,也满足政府相关部门的规划要求。于是,怎样在满足车位数量及停车位尺
寸的相关要求的情况下,尽量减少地下车库的面积,或者在一样地下面积的情
况下尽量多排车位,是每一个开发商所追求的目标。
根据目前龙湖地产各工程建立情况看,地下车库建造本钱占工程总建造本
钱的 20%~30%左右。一般地下一层现浇井字梁车库本钱约 1600 元/平米,
人防地下室约 2200 元/平米;地下两层车库造价每平米约 2200 元左右;地下
一层车库和地下二层人防地下室的造价每平米约 2500 元。在车库本身的价值
奉献有限的情况下,合理降低车库本钱,将是提升工程利润奉献的重要手段。
因此国各家领军房企如万科、中海、龙湖等企业无不对住宅地下车库的经济性
下大力气研究并优化,同时还规定了具体的控制指标--地下车库停车效率。
一、国领军房企的地下车库停车效率指标
地下车库停车效率〔地下总建筑面积除以总停车数,总建筑面积不包括自
行车库面积且不包括因特殊条件或地域情况而设的设备房〕是反映一个地下车
库停车效率的最直观数据,也是判定一个工程地下车库设计是否最优化的一项
最直观指标。影响地下车库停车效率的因素既有工程固有因素,如工程规模、
人防面积等详规阶段就已经确定,不受具体设计技术的影响;又有设计技术因
素如直承受设计师设计经历及技术水平影响的:柱网、设备房、人防口部、轮
廓线、布车方式等。
一般来说,高层住宅的构造设计采用剪力墙直接落地的方式处理,由于高
层住宅各房间的尺寸限制,在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。
通常,上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库、物业管理用
房等,汽车库一般采用独立车库方式来解决。
下表是中海与万科住宅地下车库的停车效率控制指标:
住宅地下车库停车效率控制指标表 中海地产 万科地产
有人防
地下车
库
25%地下室总面积<人防区面积<
33%地下室总面积
35 平米/辆 34 平米/辆
33%地下室总面积<人防区面积<
50%地下室总面积
37 平米/辆 36 平米/辆
人防区面积>50%地下室总面积 39 平米/辆 38 平米/辆
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