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商业地产基础知识招商流程等.doc
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商业地产根底知识
、商业房地产的含义:人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业
的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,
又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市
场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层
商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中,我们接触最多的便
是社区商业、大卖场以及现在新兴的 shoppingmall 三种业态。
2.商业地产的类型
分类方法 种类
按市场形式分类
大型商厦
专业市场
小区商铺
按物业用途分类
购物中心
小区配套商铺
专业市场
批发及商贸中心
餐饮及美食广场
按建筑特征分类
商业大厦
住宅区商铺
临街商铺
步行街露天商铺
地下商城
按物业区位分类
商业区物业
住宅区物业
近郊物业
按经营方式分类
统一经营物业
分散经营物业
按经营类别分类
综合经营物业
单一经营物业
按销售方式分类
销售物业
租售物业
出租物业
按物业产权分类
产权物业
非产权物业
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3、商圈:是零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,
指在一定时间内到达某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半
径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚
集中心消费的顾客分布区域 围。商圈一般按层次分为核心商圈〔离消费地最
近,吸纳总量 顾客的 围〕、次级商圈〔吸纳 顾客的 围〕、
边缘或辐射商圈〔吸纳 顾客的 围〕。
商圈的构成
商圈大致由三局部组成,即主圈、次圈、边圈。
4、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
零售业态:是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这
一概念包括了两方面的含义:其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策略,
包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、效劳方式等。
5、CBD :全称是 ,我国现有三种译法:中央商
务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济
开展中枢。一般而言, 应该具备以下要素特征:它是城市的功能核心,城
市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利,人流、车流、物流巨
大;它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带,
地价最高;它高楼林立,土地利用率最高。
6、购物中心
世界购物中心协会对购物中心的定义是:“作为一个独立的地产进展设计、开发 、
拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。〞包括地区购物中心、中型购物
中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的 ,音译“摩尔〞或“销品贸〞,意为大型购物中心,属
于一种新型的复合型商业业态。摩尔〔购物中心〕特指规模巨大,集购物、休
闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内
的超级商业中心。
严格意义上讲,小于 万平方米的,叫做购物中心;大于这个数字的且业态
复合度高的方可称作摩尔 ;而大于 万平方米的,可叫做超级摩尔购物
中心 !"。
特点
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1、 由发起者有方案地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,
开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。
2、 内部构造由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零
售业态和餐饮、娱乐设施构成。
3、 效劳功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模
的停车场。
4、 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
5、 商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
6、 设施豪华、店堂典雅、宽阔明亮,实行卖场租赁制。
7、 目标顾客,以流动顾客为主。
8、 根据选址和商圈不同,购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域
型种类。
9、 步行街:
() 露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
() 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
(#) 室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
10、商业街 :商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如王府井步行街、上 京街等。都市商业街首先考虑的是在
城市中的功能和定位。
主题商业街——如三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等,其主要表现形式
即同类业态的聚集,大多分布在道路两旁,同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商,由于经营较具特色,所以除
满足社区的消费需求外,还辐射到周边一定 围内的区域,久而久之,街区气
氛便自然形成。
11、主题商场:从理论上说,主题商场没有明确的概念;但主题商场起码应该
具备三个根本要素,一是发生商品交易行为;二是聚集一类主商品,其它种类
为辅,能够让消费者广泛选择;三是不同于专卖店,商场必须由相似主题、不
同特色、不同效劳、不同品牌的商品聚集而成。主题商场与传统的百货商店最
大的不同,在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题
商场是一种全新的理念,不仅是为消费者提供商品,还努力营造一个良好的购
物气氛。在经营理念上,那么改变以往的全销售模式,表达出特有的主题。
12、商铺:经营者为顾客提供商品交易、效劳或感受体验的场所。
13、商业街商铺:商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房
地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
14、市场类商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的
商业楼宇中的店铺位。
15、 社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区
的居民。
16、 住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层〔可能包括地下 、 层及地上
、 层,或其中局部楼层〕的商用铺位。
17、$%百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
18、商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、
写字楼里面用于商业用途的商业空间。
19、 交通设施商铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围
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的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
20、商铺投资:指进展商铺购置、租赁的行为。
21、 商铺投资回收周期:指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经
营中回收投资的时间跨度。
22、租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时
段取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定
时间内的商铺使用权利。
23、 转租:指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自
己经营,而是为了出租的投资方式。24、产权式商铺 :产权式商铺是一种全
新的投资概念,以“现金回报+独立产权+效劳馈赠〞的模式出现,产权式商铺
是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散,统一管理、统一招商和
统一租赁,甚至还为投资置业者包租。当然,也允许投资购置商铺者自己出租,
但经营工程不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报,
经营者以统一的形象对外经营,抗风险的能力大为提高,到达业主与开展商双
赢。25、招商 :招商其实就是招商引资。招商是当今经济一体化趋势日益加
强的形势下广泛运用的一种经济交往方式,需要跨学科、跨专业的专业知识。
招商筹划是运用招商人员的知识和智慧,筹划一系列活动去吸引外来资金工程
落户的活动。
26、返租卖铺:返租卖铺只是房地产的一种营销手法,在上世纪九十年代中期
时由 传入,兴起于 、 等沿海兴旺城市,随后流传全国。其实质就是
先销售后承租,同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛,产权往往被
分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花,许多房地产商在楼盘未竣工前就卷
款而逃,在全国造成了许多烂尾楼。因此,这种营销方式出台不久就遭到建立
部明令制止。
27、虚拟产权式商铺:在商铺销售市场,我们常常见到一些非常诱人的返租销
售及投资回报比照广告,如“ 年返租〞、“投资回报率高达 %〞等等,这些
广告在实际销售运用上,往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、
开展商长期包租的销售模式,简称为“虚拟产权式商铺〞销售。
28、大卖场 :一般来说,对大卖场(hyper-market)的定义是:卖场面积
至少在 2500 平方米以上,出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多
以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于
大型综合百货,在价格上逊于仓储式超市,但生鲜食品及日用品是超市中最具
有个性和特色的商品。
29、 物流中心:是公司优化分销渠道、完善分销网络、进展业务重组的结果,
同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
30、 一次商装:指商场为其所经营的各种业态提供根底的物业根底、条件及
硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、播送设
备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
31、二次商装:指以一次商装为根底,为展示品牌和商品形象,按照商场要求
的标准,进展的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯
光、色彩等方面。
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32、渗透营销:是一种与顾客之间的沟通,这种沟通就是走进顾客的世界,从
他们的角度出发的一种互动的交流,使自己和顾客的目标逐渐一致,到达统一。
33、 :% &,中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。
指在给定的时间和预算内,在某一目标市场中所采用的能够迅速产生鼓励作用,
刺激需求,达成交易目的促销手段和措施。
34、 集客:指为商业经营的目的而针对消费者生活需求,充份利用商业设施,
最大限度地吸引消费者,使他们有方案地在此消费金钱及时间。
35、市场定位:是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、
特别和理想的位置而进展的安排。
36、营销组合:是指企业为了在目标市场制造它想要的反响而混合采用的一组
可控制的战术营销手段。的过程。
37、 差异化营销:是指企业根据市场细分原那么,通过差异分析方法对总体
市场环境和个体市场环境的分析和比拟,找出对自己企业最有利的差异利益。
38、市场细分:是根据消费者对产品不同的欲望与需求,不同的购置行为与购
置习惯,把整体市场分割成不同的或一样的小市场群,分为'异质市场'和'同质
市场'
39、商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及
配套功能区的招商。
40、 商业经营管理
根据不同商业工程的规模、业态和定位,导入我们自主开发的商业管理模
式,对商业工程进展全面、有效的经营管理。
41、 商业市场调查
对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进展全
面的专业调查,并提交专业的市场调查报告,有效地指导商业工程的业态及市
场定 42、商业业态定位
根据当地的市场条件和商业工程的规模、面积、物业现状,进展业态定位
及市场定位,科学确实定工程的经营形态和目标市场。
43、楼层定位
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