【房地产估价】是房地产领域中的重要环节，它涉及到对房地产的价值进行专业判断和估算。在房地产估价中，估价客体指的是被评估的房地产，即估价的对象。估价依据则是估价过程所依赖的法律法规、政策、标准以及相关信息。房地产的区位状况描述包括位置、交通和外部配套设施，但不包括建筑物实物状况描述，这是两个不同的评估方面。
房地产估价的目的决定了评估过程中需要考虑的因素。例如，对于已出租的房地产，在房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产转让估价、房地产火灾保险估价和房地产司法拍卖估价等情况下，都需要考虑租约的影响。估价目的的确定有助于估价师选择合适的估价方法。
房地产的特性，如独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大，决定了其需要专业估价。例如，住宅的抵押价值评估通常会包含如嵌入式固定衣柜和随建筑配置的中央空调系统等不可轻易移动的部分，而可拆卸的水净化处理设备则不计入。此外，房地产的变现能力受到多种因素影响，如类型、位置和市场条件。标准厂房、小商铺、厂区住宅和郊区房地产可能比相应的其他类型房产变现能力弱。
专业估价与非专业估价的区别在于其专业性、估价结果的可靠性、有偿服务性质、承担的法律责任，以及估价作业日期。房地产按照实物形态可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。不同类型的房地产，其价格受不同区位因素影响，例如住宅更注重繁华程度和辐射范围。
房地产估价是一个复杂的过程，需要估价人员遵循估价原则，运用适当的方法，分析各种影响因素，最终得出估价对象在特定时点的客观合理价格或价值。估价结果可能存在误差，但应控制在合理范围内。估价师的职业道德规范其行为，强调提供价值意见而非价格保证。影响房地产价格的因素包括自身因素，如建筑品质、结构等，而不包括人口因素、经济因素和社会因素等宏观经济因素。区位状况描述中的周围环境和景观涉及坐落、方位和朝向，这些都是评估的重要组成部分。
房地产产权由一系列权利构成，如所有权、使用权、占有权、抵押权等，这些权利可以分别属于不同主体。房地产估价应模拟市场定价，反映市场状况，而不是替代市场进行定价。以上内容是对房地产估价相关知识的详细解释，涵盖了估价的基本概念、特点、目的、方法和职业道德等多个方面。
