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【商业地产】无锡万达广场商业综合体A区地块整体定位建议-17DOC.docx
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【商业地产】无锡万达广场商业综合体A区地块整体定位建议-17DOC.docx
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【商业地产】无锡万达广场商业
综合体 A 区地块整体定位建议
-17D0C
A 区(商务区)地块整体定位建议
一、项目的整体定位
1、 地块位置的分析
项目处在太湖新城核心区,太湖新城被规划为无锡的“中央商 务区”,前
景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带,普遍 认为商务气氛不如中
轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型 商业为主,包括华润万象城、来
福士广场和绿城九龙仓的综合项目, 商业气氛很浓。比较之下,南区以写字
楼项目为主,商务气氛更浓 一些,因此,项目定位为商务为主的综合体更符合
区域的整体氛围。 2、 建筑指标的边界条件
A 区(商务区)总占地面积为 28743 整体建筑密度为 35%, 也就是说落
地面积为 10060 Itf (首层面积)。
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扣除 B4 和 B5 的首层面积 3900 m\Bl 首层面积约 1800 m"标 准层面积
1500 对甲级写字楼来说偏小)、酒店首层面积为 1800 左右(标准层 1500
疔对五星级酒店也偏小),剩下能做商业的首层 面积为 2560 这样的面积基
本上不大可能有大型的商业如百货 或超市能进来。
3、 区域的商业配套
太湖新城的前景普遍看好,目前最大的问题是配套严重不足, 这既是问
题,也是机遇,谁解决了这个问题,谁就能先吃到这个蛋 糕。
太湖新城的北区由于有各大知名开发商,商业的启动是会很快 的,对于
太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲,如果我们 的项目是以商务为
核心,配套是以专门服务于写字楼的人群为主, 那么竞争优势就能建立起来。
综上所述,项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。
二、写字楼的产品定位
1、 供应量巨大
太湖新城的写字楼项目供应量巨大,据太湖新城管委会的资 料,2010
年投入使用的写字楼面积为 400 万面,由于各开发商的 进度不一,到 2010
年时供应量到不了这个数量,但供应过量是毫 无疑问的。量大不等于没有机
会,供应量大说明大家都看好这个区 域。
2、 产品结构
由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多,加上以 销售的方
式为主,虽然无锡的写字楼数量众多,但实际上优质的写 字楼寥寥可数,也
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就是 3・4 座。由于主流客户是本地客户,因此如 果市场定位是走中档路线
的,反而会造成大量的趋同产品,并不是 好的选择。
在无锡,优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很 少。
3、 市场特点
写字楼的需求相对有限,它的一个特点是“两头好,中间差”,
就是高端和低端的都好卖(租),反而中端的不好。这里的原因就 是需求有
限,大家都为了稳妥,定位为中端,反而导致中端的量过 大。
写字楼市场的另一个特点是,只要你是这个地区最好的写字 楼,根本
不愁租(售),而且价格还是最高的。这个无论是深圳的地 王大厦、广州的
中信广场还是上海的金茂大厦,都得到了印证。现 在上海的环球国际金融中
心,租金达到了 3・5 美元,租都租不到。 只要是公认的好的写字楼,市场
前景不成问题,这是因为能做到这 点的是少之又少。
目前无锡定位为高端甲级写字楼的项目看上去很多,特别是在 太湖新
城。但大多都是看似高端、外立面很豪华但实际上远远达不 到顶级写字楼的
水准。国内其实没有能开发和运营世界顶级写字楼 的开发商,所以,我们也
需要象运作过香港 IFC 的合作伙伴来协 助我们。
因此,如果是定位为世界一流、无锡首屈一指的写字楼,反而 是最安
全的,关键是软硬件,特别是要有为顶级写字楼服务的商务 配套。
业界有句话,叫做“三流的企业卖产品,二流的企业卖品牌, 一流的企业
卖标准”。领导的战略方向是对的,就是做出一流写字 楼的标准来。
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所以,项目的写字楼应定位为世界一流写字楼,做出写字楼的 标准来。
三、建筑规划建议
在 B4 和 B5 确定以及 46#地块的增加,原来的 B2 被堵在中间, 空间显得
过于狭窄,建议拿掉,把 B3 面积加到 4 万而,其它面积 加到 B1。
各楼体定位和面积如下:
楼栋
物业定位
建面(nf)
B1
甲级写字楼
58465
B3
五星级酒店
40000
B4
总部大楼 合共 40138
B5
甲级写字楼
B6
甲级写字楼或酒店式公
寓
19647
五座楼宇,建面合共 158259 Itf。
四、租售水平
1、 写字楼租售价格的确定
顶级写字楼要有顶级写字楼的身价,价格也是衡量一个项目定 位的标竿
之一;同时,又要结合市场的接受程度。
这里分两个阶段定价,一是主力租户的价格;二是散户的价格。 首先,
我们主力租户瞄准的是跨国企业,目前无锡的跨国企业集中 在黄龙区域,特
别是嘉华国际。跨国企业到无锡肯定会去了解这个 区域的价格。
我们的客户一是这个区域租约到期的客户,二是新到无锡的跨 国企业。
特别是新到无锡的企业,它会更多考虑未来长远的区域发展, 为免日后
搬迁的麻烦,选择太湖新城的机会更大。那么,针对黄龙
区域的价格就要有一个折让,相对于新来的跨国企业,折让 8 折它 就会动心,
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相对于现有的到期客户,折让要到 6 折,平均大约就是 折让 7 折。
嘉华国际现在的租金是 4.5 元/面,我们项目的主力客户租金大 约是 3・2
元(7 折)。
在定了主力租户后,为确定顶尖写字楼的领导地位,对外标价 必须高
于现有的任何一个写字楼项目,就是要明显高于现有的项 目,大约是溢价至
120%。现在无锡租金最高的是 EAC 世贸中心, 租金为 6 7U/m
a
,但同时要考
虑市场的承受力,设一个半年左右的 优惠期,成交价格约为 9 折,优惠期一
过,成交价格要达到 110-120% o
那么优惠期租金为 5・4 元/而(9 折)。
优惠期一过,采用正式公开招租,对外标价 7・2 元/皿,成交价 约为 6
・6 元/近(相当于 EAC 溢价至 H0%)。
B4、B5 为例,主力客户约占 20%,优惠期客户约占 40%,公 开期客户
占 40%。
B4、B5 总体平均租金:3.2*20%+5.4*40%+6,6*40%=5・44 元/
Bl 由于推出较后,平均租金应该可以达到 7・2 元/近。
售价也一样,要明显高于现有的项目。
目前售价最高的是环球中心,41000 7U/m\我们项目的公开报 价只能
高于它,如果溢价至 110%就是 45000 元/山。考虑到市场现
状,这个价格市场短期内很难接受,所以要设一个优惠期有一个折 让,折让
的成交价应以 EAC 为参考,为 29000 元/面左右,优惠期 过了,成交价要
达到公开报价的 9・5 折,为 43000 元/皿。
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